Partner uitkopen in 2026: Hoe bereken je de uitkoopsom met de huidige woningwaarde?

Je gaat uit elkaar. Dat is al pijnlijk. Maar ook ingewikkeld. En dan is er nog die ene grote vraag: wat doen we met het koophuis? Als één van jullie er wil blijven wonen, moet diegene de ander ‘uitkopen’.

Maar hoe werkt dat precies? Wat zijn de belastingregels? En welk bedrag moet je je ex-partner betalen? In dit artikel duiken we dieper in de materie. Hieronder lees je hoe je de uitkoopsom in 2026 berekent.

Wat betekent je partner uitkopen?

Hebben jullie samen het huis gekocht? Dan zijn jullie waarschijnlijk allebei voor 50% eigenaar. Maar er is ook een keerzijde: voor de bank zijn jullie allebei ‘hoofdelijk aansprakelijk’.

Dat is een dure term die eigenlijk gewoon betekent: als de één de hypotheek niet betaalt, mag de bank het geld bij de ander halen. Elk van jullie is individueel verantwoordelijk voor de hele schuld; niet alleen voor ‘jouw helft’.

Als jij in het huis blijft wonen en je partner uitkoopt, gebeuren er officieel twee dingen:

1. Het eigendom verandert: Jij neemt het 50%-aandeel van je ex over. Het huis komt hiermee voor de volle 100% op jouw naam te staan.
2. De hypotheek verandert: Jij neemt de volledige hypotheekschuld op je. Je ex-partner wordt door de bank ‘ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid’. Hij of zij is vanaf dat moment niet meer verantwoordelijk voor de lening.

Is je partner uitkopen verplicht?

Nee, zeker niet. Je partner uitkopen is een keuze. Het is de oplossing wanneer één van jullie graag in het huis wil blijven wonen. Maar let op: dit kan alleen als de blijvende partner genoeg verdient. De bank gaat opnieuw rekenen: is jouw inkomen hoog genoeg om de hypotheeklasten in je eentje te dragen?

• → Lukt dit? Dan geeft de bank akkoord voor het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid.
• → Lukt dit niet (financieel)? Dan is uitkopen helaas geen optie. In dat geval moeten jullie het huis verkopen aan een derde en de opbrengst verdelen.

In welke situaties komt dit voor?

Het maakt voor het uitkopen niet uit welke relatievorm jullie hebben:

• Getrouwd of geregistreerd partners: Dit komt vaak voor bij een echtscheiding.
• Samenwoners: Ook als je niet getrouwd bent, maar wel samen bij de notaris hebt getekend voor het huis, werkt het precies hetzelfde.

De uitkoopsom berekenen in 2026

De centrale vraag is natuurlijk: hoe bereken je de uitkoopsom voor jezelf of je partner in 2026? Dit bedrag bepaalt hoeveel de blijvende partner aan de vertrekkende partner moet betalen. In de basis hanteer je deze formule:

Uitkoopsom = (Huidige woningwaarde – Resterende hypotheek) x Jouw eigendomsdeel

Meestal zijn beide partners 50% eigenaar, dus dan is het de helft van de overwaarde. We lichten de berekening toe met een voorbeeld:

Tip: Zorg dat de woningwaarde actueel en realistisch is. In de huidige markt (2026) kunnen waardes flink anders zijn dan de WOZ-waarde van vorig jaar. Het is verstandig een onafhankelijke taxateur in de arm te nemen, of desnoods twee taxaties en neem het gemiddelde als jullie het écht zeker willen weten. Zo voorkom je oneerlijke situaties waarbij de één een zo hoog mogelijke waarde wil (logisch voor de verkopende partij) en de ander juist zo laag mogelijk (logisch voor de koper).

Wat als het huis ‘onder water’ staat? (Restschuld in 2026)

Is het huis minder waard dan de hypotheek? Dan is er geen winst om te verdelen, maar een verlies. We noemen dit onderwaarde of een restschuld.

In dit geval krijgt de vertrekkende partner geen geld mee. Sterker nog: hij of zij moet € 10.000 betalen aan de blijvende partner, omdat jullie samen verantwoordelijk zijn voor het tekort.

→ Vaak wordt dit ‘verrekend’: de blijvende partner neemt de volledige hypotheek (inclusief dat extra ‘onderwater’-deel) op zich. De vertrekkende partner krijgt daardoor officieel een persoonlijke schuld van € 10.000 aan de blijver. Dit moet bij de notaris goed worden vastgelegd.

Fiscale waarschuwing: De rente over dit restschuld-deel is voor de blijvende partner niet fiscaal aftrekbaar. Besluit je bovendien om die € 10.000 schuld van je ex gewoon ‘kwijt te schelden’? Pas dan op: de Belastingdienst kan dit zien als een belastbare schenking!

Wat als jij (of je ex) meer eigen geld hebt ingelegd?

Dit is één van de grootste discussiepunten bij een scheiding. Misschien heb jij € 20.000 erfenis in het huis gestopt, of heeft je ex de kosten koper betaald. Krijg je dat geld nu terug? Dat zit zo:

Hebben jullie niets op papier gezet (geen samenlevingscontract of huwelijkse voorwaarden waarin dit staat)? Dan geldt in Nederland meestal de regel: samen is samen. Juridisch gezien vloeit jouw eigen geld in de gezamenlijke pot. Bij verkoop of uitkoop wordt de overwaarde dus ‘gewoon’ 50/50 verdeeld, en ben je je extra inleg in principe kwijt.

Het mag wél in onderling overleg

Dat de wet iets zegt, betekent niet dat jullie dat moeten volgen. Vinden jullie het eerlijk dat de één zijn inleg terugkrijgt? Dan mag je dat samen zo afspreken. Er zijn twee manieren om dit te berekenen:

Let op: De beleggingsleer is alleen relevant wanneer er sprake is van privévermogen (bijv. een erfenis met uitsluitingsclausule) dat in een gemeenschappelijk goed is geïnvesteerd. Bij een ‘gewone’ scheiding waarbij al het vermogen gemeenschappelijk was, speel dit geen rol en deel je simpelweg 50/50.

Tip: Woon je samen en breng je eigen geld in? Leg dan bij de notaris vast of de beleggingsleer of de nominaliteitsleer van toepassing is. Dat voorkomt een hoop discussie achteraf!

Maakt het uit of we getrouwd zijn of samenwonen?

Ja, dat maakt enorm veel uit. Je juridische status bepaalt namelijk wie recht heeft op welk deel van het huis. De regels zijn voor een getrouwd stel anders dan voor samenwoners.

Zoek hieronder jouw situatie op:

1. Getrouwd of geregistreerd partnerschap

Ben je getrouwd of heb je een partnerschap? Dan hangt het af van wanneer je dat hebt gedaan en hoe.

2. Samenwoners (zonder trouwen)

Als jullie samenwonen, gelden de regels van het huwelijk niet. Hier telt alleen wat er in de eigendomsakte of het samenlevingscontract staat.

3. Hebben jullie een samenlevingscontract?

Check dit altijd! Een samenlevingscontract gaat vaak vóór de standaardregels.

Hebben jullie hierin afgesproken dat eigen inbreng (spaargeld) altijd eerst terugbetaald moet worden? Of dat de eigendomsverhouding verandert als er kinderen zijn? Dan moet je de berekening daarop aanpassen.

Hoe bepaal je de huidige woningwaarde?

De hoogte van de uitkoopsom staat of valt met de waarde van het huis. Een verschil van        € 20.000 in waarde betekent direct € 10.000 meer of minder betalen aan je ex.

Zeker in de markt van 2026, waarin prijzen schommelen door rente en economie, wil je niet gokken. Je hebt drie manieren om de waarde te bepalen.

Optie 1: De officiële taxatie (De beste keuze)

Dit is de meest nauwkeurige manier en vaak ook de enige die de bank accepteert. Een onafhankelijke taxateur komt langs, meet het huis op en kijkt naar de staat van onderhoud en vergelijkbare huizen in de buurten natuurlijk het energielabel van de woning, wat in 2026 steeds zwaarder meetelt voor de waarde.

• • • Voordeel: Je krijgt een objectief rapport. Geen discussie mogelijk.
    • Nadeel: Het kost geld (reken op zo’n € 400 tot € 800).
    • Noodzaak: Wil jij de hypotheek verhogen om je ex uit te kopen? Dan eist de bank bijna altijd een gevalideerd taxatierapport.

    Optie 2: De WOZ-waarde (pas op!)

    De WOZ-waarde is gratis op te vragen bij de gemeente. Veel mensen gebruiken dit als startpunt, maar er zit een groot risico aan. De WOZ-waarde loopt namelijk altijd achter. De waarde die je nu (in 2026) ziet, is gebaseerd op de prijzen van ruim een jaar geleden (de peildatum).

    📈 Stijgende markt: De WOZ is vaak te laag. (Nadelig voor de vertrekker).

    📉 Dalende markt: De WOZ is vaak te hoog. (Nadelig voor de blijver).

    Gebruik de WOZ-waarde alleen als jullie het daar samen 100% over eens zijn en de markt heel stabiel is.

    Optie 3: De makelaar (waardebepaling)

    Je kunt een lokale makelaar vragen om een gratis waardebepaling. Dit is minder officieel dan een taxatie, maar geeft vaak een betere indicatie van de marktwaarde dan de WOZ.

    Sommige stellen gaan nog een stap verder: ze zetten het huis (kort) te koop om te kijken wat ‘de gek ervoor geeft’. Het hoogste bod bepaalt dan de waarde.

    Let op: Dit is emotioneel zwaar en veel gedoe. Bovendien moet de blijvende partner dat hoogste bod dan wel kunnen betalen. In de praktijk gebeurt dit zelden bij uitkoop.

    Hoe financier je de uitkoopsom?

    Je weet nu welk bedrag je aan je ex moet betalen. Maar ja, wie heeft er zomaar tienduizenden euro’s op de plank liggen?

    Gelukkig hoeft dat ook niet altijd. Er zijn in de basis drie manieren om de uitkoopsom te betalen.

    Optie 1: De hypotheek verhogen (Meest gekozen)

    Dit is wat de meeste mensen doen. Je gaat naar de bank en vraagt of je extra geld mag lenen bovenop je huidige hypotheek.

    • • • Hoe werkt het? Je neemt de bestaande hypotheek over én je sluit een extra lening af ter hoogte van de uitkoopsom. Met dat extra geld betaal je je ex uit.
        • Voorwaarde: Je inkomen moet hoog genoeg zijn om die hogere maandlasten te dragen.

        Optie 2: Spaargeld inzetten

        Heb je een flinke spaarpot of kunnen je ouders garant staan, schenken of lenen? Dan kun je (een deel van) de uitkoopsom financieren zonder de hypotheek bij de bank maximaal te verhogen.

        • • • Voordeel: Je hoeft minder te lenen bij de bank, dus je maandlasten blijven lager.
            • Nadeel: Je geld zit ‘vast in stenen’. Je kunt het niet meer gebruiken voor onvoorziene uitgaven of een nieuwe inrichting.

            Optie 3: Betalen in termijnen (Pas op!)

            Heel soms spreken ex-partners af dat het bedrag in delen wordt betaald. Bijvoorbeeld: “Ik betaal je nu € 20.000 en over twee jaar de rest.”

            • • • Waarom wel? Het kan een oplossing zijn als je nét niet genoeg hypotheek kunt krijgen.
                • Waarom niet? Dit is juridisch ingewikkeld. Je ex houdt namelijk een vordering op jou. Banken vinden dit vaak niet prettig, omdat je naast je hypotheek nog een andere grote schuld hebt. Bovendien: je ex wil vaak óók door en heeft dat geld nodig voor een eigen huis.
                • Advies: Doe dit alleen met een waterdicht contract via de notaris (schuldbekentenis).

                Let op: De bank beslist

                Hoe creatief je ook wilt zijn, de bank kijkt nuchter naar de cijfers. Zeker bij optie 1 en optie 3 moet de bank instemmen. Als zij vinden dat je maandlasten te hoog worden, gaat het feest niet door.

                Onze tip: Ga eerst rekenen met een hypotheekadviseur voordat je financiële beloftes doet aan je ex-partner. Dat bespaart een hoop teleurstelling.

                

                Nieuwe hypotheek of bestaande hypotheek voortzetten?

                Veel mensen denken dat je bij het uitkopen van een partner verplicht een compleet nieuwe hypotheek moet afsluiten tegen de huidige – vaak hogere – rente. Gelukkig is dat meestal niet zo.

                Je kunt je huidige hypotheekcontract namelijk vaak ‘voortzetten’. En dat scheelt je elke maand honderden euro’s.

                Hoe werkt het ‘voortzetten’?

                In plaats van de hele hypotheek op te zeggen, pas je het contract aan. Bij de notaris teken je een akte van verdeling. Hierin staat simpelweg:

                • • 1. Het huis komt volledig op jouw naam.
                    2. De hypotheek komt volledig op jouw naam.
                    3. Je ex-partner wordt ‘ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid’ (en heeft er dus niets meer mee te maken).

                Het grote voordeel: Je ‘erft’ de oude rente

                Hebben jullie in het verleden een hypotheek afgesloten met een rente van bijvoorbeeld 1,5% of 2%? Dan mag jij die lage rente meestal houden voor dat deel van de lening.

                Je hypotheek gaat straks uit twee delen bestaan:

                • • 1. Het oude deel: Dit bedrag houd je tegen de oude, lage rente en voorwaarden.
                    2. Het nieuwe deel: Het bedrag dat je extra moet lenen om je ex uit te kopen. Voor dit stukje geldt wél de actuele marktrente van nu.

                Rekenvoorbeeld: waarom dit zo gunstig is 

                Jullie hebben nu €200.000 hypotheek op 2% rente vast tot 2030. Je moet €50.000 extra lenen om je ex uit te kopen. De bank kan besluiten: €200.000 blijft op 2% tot 2030, .en €50.000 wordt een tweede leningdeel. Voor dit deel moet je bepalen hoelang je de hypotheekrente wilt vastzetten (bijvoorbeeld 10 of 20 jaar) tegen, zeg, 4,5% rente.
                
                Je totale maandlast wordt dan de optelsom van die twee delen. Dit is vaak gunstiger dan helemaal opnieuw €250.000 tegen 4,5% afsluiten (en een boete betalen om het oude contract te verbreken).

                Kan ik de hypotheek in mijn eentje betalen? De inkomenstoets!

                De wil is er vaak wel, maar de financiële realiteit is soms hard. De bank kijkt namelijk streng: is jouw inkomen hoog genoeg om de hypotheek – plus het extra deel voor de uitkoop – alleen te dragen?

                In basis gelden hiervoor de standaard regels (NIBUD-normen). De bank kijkt naar je bruto-inkomen zoals vermeld op je werkgeversverklaring, je schulden en eventuele alimentatie die je moet betalen. Let hierbij goed op het verschil:

                • • • Partneralimentatie: Als jij dit ontvangt, mag je dit bij veel banken optellen bij je toetsinkomen. Betaal jij partneralimentatie? Dan verlaagt dit je maximale leenbedrag flink.
                    • Kinderalimentatie: Dit wordt door de bank nooit gezien als inkomen (ook niet als je het ontvangt). Maar moet jij kinderalimentatie betalen, dan drukt dit wél zwaar op je leencapaciteit.

                Wees hierbij transparant over alle leningen; een studieschuld verzwijgen is, zeker gezien de strengere toetsing in 2026, onverstandig en risicovol. In de huidige markt kan de rekensom door hogere rentes tegenvallen. Maar… er is goed nieuws: bij een scheiding zijn banken vaak soepeler dan bij een ‘gewone’ hypotheekaanvraag.

                …Er zijn 2 uitzonderingen

                Pas je niet in het standaard plaatje? Geef de moed niet direct op. Er zijn twee regelingen speciaal voor mensen die uit elkaar gaan.

                1. Heb je NHG? (De ‘Beheertoets’)

                Hebben jullie een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan heb je geluk. De NHG hanteert een speciale beheertoets.

                Hoe het werkt: Ze kijken minder naar de theoretische regeltjes en meer naar de werkelijkheid. De redenering is: “Jullie betaalden de lasten al samen, en als jij moet verhuizen naar een huurwoning ben je vaak nóg duurder uit.”

                Het voordeel: Als jij kunt aantonen dat je de maandlasten in de praktijk gewoon kunt betalen, mag je vaak meer lenen dan de standaardnorm aangeeft. Dit kan net het verschil maken tussen blijven of verhuizen.

                2. Geen NHG? (De ‘Explain-regeling’)

                Ook zonder NHG kunnen banken afwijken van de regels. Dit noemen ze de explain-regeling (uitleg-regeling).

                Hoe het werkt: Kom je nét een paar duizend euro tekort op je inkomen, maar heb je wel een vast contract en een goed betaalverleden? Dan kan de bank een uitzondering maken.

                Let op: Dit is geen recht, maar een gunst. De ene bank is hier veel makkelijker in dan de andere.

                De realiteit van 2026 bij een hypotheek in je eentje betalen

                Ondanks deze mogelijkheden blijft de realiteit dat je inkomen het krap kan maken. In 2026 zijn de hypotheekrentes hoger dan een paar jaar geleden, wat betekent dat de maximale lening op hetzelfde inkomen lager is (hogere rente drukt de leencapaciteit). Tegelijk zijn huizenprijzen de afgelopen jaren flink gestegen. 

                Deze cocktail zorgt ervoor dat uitkopen financieel uitdagend kan zijn. Bereken daarom realistisch je budget: wat wordt je alleenstaande inkomen (eventueel met partneralimentatie als je dat ontvangt, of minus alimentatie die je moet betalen, want dat beïnvloedt ook je leencapaciteit), en welke maandlast hoort bij de nieuwe hypotheek in 2026?

                → Advies: Schakel een ervaren hypotheekadviseur in die de beleidsverschillen tussen banken kent. Die kan vaak aangeven welke geldverstrekker het meest coulant is in deze situaties.

                Goed om te weten: Als onderdeel van de beoordeling zal de bank eisen dat de vertrekkende partner afstand doet van de hypotheek. Dit noemen we ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid. Zolang de ex namelijk nog op de hypotheekakte staat, is hij/zij mede-aansprakelijk voor de schuld. De bank laat iemand pas gaan als ze zeker weten dat de achterblijver het redt. Vandaar die strenge check. De notaris zal dit in de akte van verdeling opnemen en de bank moet formeel akkoord geven.

                Hoe gaan banken hiermee om in 2026?

                Je ex uitkopen is voor de bank geen ‘administratieve wijziging’, maar een compleet nieuwe hypotheekaanvraag. Bereid je dus voor op een flinke papierwinkel en houd rekening met de doorlooptijd van de hypotheek: salarisstroken, taxatierapporten en schuldenoverzichten moeten opnieuw op tafel. Toch is niet elke bank hetzelfde. Waar de ene bank “nee” zegt, ziet de andere bank soms wél mogelijkheden. Dit zijn de belangrijkste verschillen waar je in 2026 op moet letten.

                Onderwerp	Wat betekent dit in de praktijk?
                NHG en niet-NHG Heeft je huidige hypotheek Nationale Hypotheek Garantie (NHG), of valt je nieuwe hypotheek onder de NHG-grens? Dan heb je een streepje voor.	NHG: Vrijwel alle banken volgen de soepele NHG-beheertoets. Hierbij kijken ze naar je werkelijke betaalbaarheid in plaats van de strikte regels. Geen NHG: Is je huis te veel waard voor NHG? Dan mag de bank zelf bepalen hoeveel risico ze nemen. Gelukkig zien we dat veel geldverstrekkers ook zonder NHG bereid zijn om die soepelere regels toe te passen, mits je dossier er goed uitziet.
                Scheidingsdesk of specialist Sommige geldverstrekkers snappen dat een scheiding geen standaard situatie is en hebben hier speciale afdelingen voor ingericht:	Florius: Heeft een speciale ‘Scheidingsdesk’. Zij denken actief mee in oplossingen. Dat betekent niet dat je ineens tonnen meer mag lenen, maar wel dat ze sneller en empathischer schakelen. Rabobank: Hier kun je een specifiek gesprek inplannen over “uit elkaar gaan”. Hun adviseurs kennen de kneepjes van het vak rondom uitkopen. ING & ABN AMRO: Deze grootbanken volgen in de basis de standaardnormen, maar staan erom bekend de ‘explain-regeling’ (maatwerk) toe te passen als je situatie erom vraagt.
                Je oude rente meenemen of splitsen? De rente is in 2026 waarschijnlijk hoger dan toen jullie het huis kochten.	Als jij blijft wonen: Probeer altijd je oude rentecontract te behouden op het deel van de lening dat al bestond. Dat scheelt honderden euro’s per maand. Als jullie beiden verhuizen: De Consumentenbond meldde in 2025 al dat steeds meer banken het toestaan om de oude, lage rente te splitsen. Beide partners mogen dan een deel van die gunstige rente meenemen naar een nieuw koophuis. Goed om te weten als uitkopen toch niet lukt!

                Krijg je bij de eerste berekening een afwijzing? Raak niet direct in paniek. Omdat banken verschillende beleidsregels hebben, loont het om verder te kijken. Een gespecialiseerde adviseur weet precies welke bank op dit moment net wat meer ruimte geeft.
                → Onze ervaring: Er is vaak meer mogelijk dan je denkt, zeker als je bereid bent om het gesprek aan te gaan over maatwerk.

                Belasting & de notaris: hier moet je op letten in 2026

                Naast de bank komt ook de Belastingdienst om de hoek kijken bij een uitkoop. En hoe zit het met de kosten van de notaris? We zetten de belangrijkste financiële aandachtspunten voor je op een rij.

                1. Hypotheekrenteaftrek
                Goed nieuws: als je je ex uitkoopt, wordt de hypotheek die je daarvoor nodig hebt door de Belastingdienst gezien als eigenwoninglening. Je neemt ook het hypotheekdeel van je ex-partner over. De totale eigenwoninglening na uitkoop bestaat dus uit twee componenten:

                • De uitkoopsom (het bedrag dat je je ex betaalt voor zijn of haar aandeel in de overwaarde).
                • De helft van de huidige hypotheek die voorheen op naam van je ex-partner stond.

                Over beide delen is de rente aftrekbaar, mits je voldoet aan de voorwaarden (annuïtair of lineair aflossen in 30 jaar). De fiscus beschouwt dit als een investering in jouw eigen huis. Zorg wel dat de hypotheekverhoging netjes in de hypotheekakte staat en dat je de uitkoopsom daadwerkelijk daarvoor gebruikt.

                2. Bijleenregeling (eigenwoningreserve)
                Dit punt is cruciaal voor degene die weggaat en een zak geld (overwaarde) meekrijgt. Stel: je ex krijgt € 50.000 mee. De Belastingdienst noemt dit de eigenwoningreserve. Koopt je ex binnen 3 jaar een nieuw huis? Dan gelden de volgende regels:

                Keuze van je ex	Gevolg voor hypotheekrenteaftrek
                Stopt het bedrag wél in het nieuwe huis	De rente over de hele nieuwe hypotheek is aftrekbaar.
                Stopt het bedrag níét in het nieuwe huis (bijv. voor een wereldreis)	Over dit bedrag (in dit voorbeeld € 50.000) mag geen hypotheekrente worden afgetrokken bij de nieuwe woning.

                → Tip: Waarschuw je ex-partner hiervoor. Het is zuur als hij/zij hier pas achter komt bij de belastingaangifte van volgend jaar.

                3. Overdrachtsbelasting 2026
                Moet je belasting betalen omdat je een stuk huis ‘koopt’ van je ex? Normaal is dat 2%, maar bij een scheiding is er een belangrijke vrijstelling afhankelijk van jullie relatievorm bij de aankoop:

                Relatievorm bij aankoop	Betaal je 2% overdrachtsbelasting?
                Getrouwd / Geregistreerd partnerschap	Nee. Jullie zijn vrijgesteld. Je betaalt geen overdrachtsbelasting bij de verdeling.
                Samenwoners (50/50 verdeling)	Nee. Lag jullie eigendomsverhouding tussen de 40% en 60%? Dan ziet de fiscus dit als een verdeling en heb je recht op de vrijstelling.
                Samenwoners (scheve verdeling, bijv. 70/30)	Ja. De vrijstelling vervalt! Je betaalt de volle 2% over de waarde van het eigendomsdeel dat je van je ex overneemt.

                → Let op bij scheve verdeling: Laat de notaris dit altijd vooraf berekenen om onaangename verrassingen te voorkomen.

                Tijdelijk samen eigenaar blijven?

                Soms lukt uitkopen (nog) niet, maar willen jullie het huis ook niet verkopen (bijvoorbeeld voor de kinderen). Jullie blijven dan samen eigenaar, terwijl één van jullie er woont. Dit klinkt sympathiek, maar er zitten haken en ogen aan:

                • Fiscaal: De vertrekkende partner mag de hypotheekrente nog maximaal 2 jaar aftrekken. Daarna is het klaar.
                • Financieel: Je blijft aan elkaar vastzitten. Als je ex schulden maakt, kan dat invloed hebben op het huis. Ook kan de vertrekkende partner vaak geen nieuw huis kopen omdat de oude hypotheek nog op zijn of haar naam staat.

                → Ons advies: Doe dit alleen als noodoplossing en zet duidelijke afspraken op papier over wie welke lasten betaalt.

                Voorbeeld rekencase uitkoop

                Laten we alle stappen toepassen op een concrete situatie om het begrijpelijk te maken:

                Situatie: Piet en Sofie gaan uit elkaar. Ze hebben samen een huis gekocht in 2019 voor € 300.000. Piet wil in het huis blijven wonen; Sofie wil elders iets kopen.

                Onderdeel	Bedrag	Uitleg
                Woningwaarde	€ 350.000	Actuele marktwaarde via taxatie.
                Resterende hypotheek	– € 250.000	Annuïteitenhypotheek, gezamenlijke schuld.
                Overwaarde	€ 100.000	Dit is de totale winst in het huis.
                Eigendomsverhouding	50/50	Piet en Sofie zijn beiden 50% eigenaar.
                Uitkoopsom	€ 50.000	50% van de overwaarde. Piet betaalt dit aan Sofie.

                Hoe ziet de nieuwe hypotheek van Piet eruit?

                Piet bespreekt met de bank of hij € 300.000 hypotheek op zijn naam kan krijgen. Dat bedrag is opgebouwd uit drie onderdelen die fiscaal verschillend worden behandeld:

                Leningdeel	Bedrag	Voorwaarden & Fiscale Regels
                Deel 1: Piets eigen helft	€ 125.000	Dit leningdeel loopt gewoon door op de oorspronkelijke voorwaarden. Fiscaal gezien blijft de looptijd intact (tot 2049, 30 jaar na de start in 2019). De rente en aflossingsregels veranderen niet.
                Deel 2: Sofies helft (overname)	€ 125.000	Technisch is dit voor de fiscus een ‘nieuwe’ eigenwoningschuld voor Piet: hij moet hierover opnieuw 30 jaar annuïtair of lineair aflossen voor renteaftrek. Het grote voordeel is dat hij vaak ‘renteconditiebehoud’ kan aanvragen. Sofies lage rentecontract uit 2019 gaat dan mee.
                Deel 3: De uitkoopsom	€ 50.000	Nieuw geld dat Piet leent om Sofie uit te kopen. Hiervoor geldt: 30 jaar annuïtair aflossen tegen de actuele marktrente. (Let op: Deel 2 en 3 worden in de praktijk vaak als één leningdeel samengevoegd omdat ze dezelfde fiscale looptijd krijgen).

                → Let op over de rente: Renteconditiebehoud is geen garantie! Hoewel veel banken het toestaan, eisen sommige dat je voor het deel van je ex-partner de actuele (vaak hogere) marktrente accepteert. Laat je adviseur dit vooraf goed checken.

                De toetsing bij de bank

                Piets inkomen is voor € 300.000 hypotheek net aan de lage kant. Volgens de standaardnormen zou hij maximaal € 290.000 kunnen lenen. Gelukkig valt de hypotheek onder NHG, en daar speelt het principe van Woonbehoud een belangrijke rol. Omdat banken en NHG het belangrijk vinden dat iemand na een scheiding in de eigen woning kan blijven wonen, zijn er twee aanvullende toetsen mogelijk:

                • • • De werkelijke lastentoets: hierbij kijkt de bank naar de daadwerkelijke maandlasten die Piet nu betaalt en straks zou betalen, in plaats van alleen naar de theoretische norm.
                    • De beheerstoets: als de werkelijke lastentoets onvoldoende ruimte biedt, kan hiermee worden onderbouwd dat Piet de lasten toch kan dragen.

                  In Piets geval stijgt de maandlast van circa € 1.000 naar € 1.200 per maand. Omdat Piet dit met een vast dienstverband kan dragen, gaat de bank akkoord. Belangrijk: een hypotheekadviseur moet dit altijd goed onderbouwen richting de bank.

                  Sofie wordt ontslagen uit de aansprakelijkheid en ontvangt bij de notaris € 50.000 uit Piets nieuwe lening.

                  De kosten en het vervolg

                  Naast de € 300.000 hypotheek moet Piet rekening houden met notaris- en advieskosten. Stel dit op € 1.500 totaal. Vaak kan Piet die kosten ook meefinancieren (binnen de hypotheek als er ruimte is, of uit spaargeld).

                  Voor Piet is er fiscaal nog meer goed nieuws: omdat hij het woningdeel overneemt van zijn (ex-)partner, hoeft hij geen 2% overdrachtsbelasting te betalen. Dit valt namelijk onder de vrijstelling voor samenwoners/echtgenoten die uit elkaar gaan (mits de oorspronkelijke eigendomsverhouding tussen de 40% en 60% lag).

                  Sofie gebruikt haar € 50.000 als inleg voor een nieuwe woning. Als zij dit binnen 3 jaar doet, dient ze vanwege de bijleenregeling de volledige € 50.000 in te brengen in haar nieuwe woning. Besluit ze die € 50.000 níét in haar nieuwe huis te steken, dan is de rente over dat deel van haar nieuwe hypotheek niet aftrekbaar.

                  → Tip voor Box 3: Omdat in Nederland de peildatum voor vermogensbelasting op 1 januari ligt, betaalt Sofie geen Box 3-heffing over deze € 50.000 zolang zij dit bedrag vóór de jaarwisseling weer in een nieuwe eigen woning steekt.

                  → Let op: de regels bij extra lenen in de toekomst. Piets eigen aandeel in de overwaarde (€ 50.000) zit ‘vast’ in de stenen. Mocht Piet later de hypotheek verder willen verhogen om dit bedrag contant op te nemen (bijvoorbeeld voor een auto of consumptieve uitgaven), dan is de rente over dat extra leendeel niet fiscaal aftrekbaar. Wil Piet echter in de toekomst extra lenen voor een verbouwing of verduurzaming van de woning? Dan is de rente over die specifieke verbouwingslening wél gewoon aftrekbaar, mits hij deze in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair aflost. Zijn huidige maximale eigenwoningschuld voor de Belastingdienst (waarover hij rente mag aftrekken) is nu vastgesteld op de € 300.000 die hij financiert voor de overname.

                  Hulp nodig? Finauta staat voor je klaar!

                  Het uitkopen van een partner is complex, zowel emotioneel als financieel. Je moet met veel factoren rekening houden: van taxaties en bankregels tot fiscale gevolgen. Bij Finauta hebben we ruime ervaring met hypotheekadvies bij scheiding en uitkooptrajecten. We kennen de ins en outs van de regels in 2026 en de verschillen tussen banken.

                  Onze adviseurs helpen je exact uitrekenen wat de uitkoopsom in jouw geval is en welke maandlast daarbij hoort. We houden rekening met eventuele eigen inbreng, alimentatie, overwaarde en alles wat van invloed is.

                  → Wil je weten wat er in jouw situatie mogelijk is? Neem vrijblijvend contact op met Finauta voor een oriënterend gesprek. Samen bespreken we jouw wensen en bekijken we de financiële haalbaarheid. We helpen je met een realistisch plan zodat jij, net als veel anderen, misschien tóch in je vertrouwde huis kunt blijven wonen na de breuk, of zodat je met een goede financiële basis een nieuwe start kunt maken.