Wat is een overbruggingshypotheek? Zo werkt het en zo bereken je jouw maximale overbrugging in 2026

Je hebt je droomhuis gevonden, het bod is geaccepteerd. En dan stuit je op een timing-probleem dat vrijwel elke doorstromer herkent. De overwaarde van je huidige woning staat pas op je rekening nadat de notaris de sleutels heeft overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Maar dat moment komt ná de aankoop van je nieuwe huis.

Dat financiële gat kan oplopen tot tienduizenden euro’s. De overbruggingshypotheek is de meest gebruikte oplossing om dat gat te dichten. In dit artikel lees je precies hoe het product werkt, wat het kost in 2026, hoe je je maximale overbrugging berekent, en waar je als doorstromer op moet letten. Inclusief de nieuwe NHG-verhuisregel die dit jaar is ingegaan.

Wat is een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek – ook wel overbruggingskrediet of kortweg ‘overbrugging’ – is een tijdelijke, volledig aflossingsvrije extra lening. Je leent daarmee alvast een bedrag ter hoogte van de verwachte overwaarde van je oude woning, zodat je dat bedrag direct kunt inzetten voor de aankoop van je nieuwe huis. Je betaalt gedurende de looptijd uitsluitend rente. De hoofdsom los je in één keer af zodra je oude woning daadwerkelijk is verkocht en de notariële overdracht is afgerond.

Tijdelijk drie financiële verplichtingen tegelijk

Tijdens de overbruggingsperiode heb je doorgaans drie verplichtingen naast elkaar: de resterende hypotheek op je oude woning, de nieuwe hypotheek op je nieuwe woning, én de rente over de overbruggingslening. Zodra je oude woning is overgedragen, gebruik je de verkoopopbrengst om zowel de oude hypotheek als het overbruggingskrediet in één keer af te lossen. Vanaf dat moment betaal je uitsluitend de hypotheek op je nieuwe woning.

Wanneer heb je een overbruggingshypotheek nodig?

Er zijn twee situaties, en die verschillen aanzienlijk, zowel in voorwaarden als in de maximale hoogte van de overbrugging.

Situatie 1: Je oude huis is definitief verkocht: 

De koopovereenkomst is ondertekend, de ontbindende voorwaarden zijn verstreken. De notariële overdracht vindt pas later plaats. Omdat de bank zekerheid heeft over de exacte verkoopprijs, zijn de voorwaarden het meest soepel. Bij veel geldverstrekkers, waaronder ABN AMRO, volstaat de getekende verkoopakte als bewijs, een fysiek taxatierapport is dan niet altijd meer vereist. In dit geval staat de overbrugging bij veel banken toe tot 100% van de verkoopprijs, min de openstaande hypotheekschuld en verkoopkosten.

Situatie 2: Je oude huis staat nog te koop of moet nog in de verkoop: 

Je hebt je nieuwe huis al gekocht, maar de definitieve verkoopprijs van je oude woning staat nog niet vast. De bank loopt hier risico: de woning kan minder opbrengen dan de taxatiewaarde, of langer te koop staan dan verwacht. Banken bouwen daarom strenge veiligheidsmarges in en vragen vrijwel altijd een actueel taxatierapport.

Hoeveel kun je overbruggen in 2026?

Hier gaat het in de praktijk het vaakst mis: doorstromers rekenen zichzelf te rijk. Banken hanteren altijd een korting op de geschatte woningwaarde. De exacte bandbreedte hangt af van twee factoren: de verkoopstatus van je woning en de taxatievorm die je kunt overleggen.

Overzicht maximale overbrugging per situatie:

→ In deze scenario’s trekt de bank de openstaande hypotheekschuld af van de rekenwaarde. Belangrijk om te weten: de marges die banken aanhouden (zoals de 5% of 10% ‘korting’ op de marktwaarde), zijn er juist om zaken als verkoopkosten en een eventueel lagere opbrengst direct op te vangen. Je hoeft de verkoopkosten er in je eigen berekening dus niet nogmaals extra af te trekken; de bank heeft deze buffer al ingebouwd in het percentage dat je mag overbruggen.

Taxatievorm: een verschil van tienduizenden euro’s

Het type taxatie waarmee je aankomt, bepaalt direct hoeveel je kunt overbruggen. Er zijn twee opties:

• Een NWWI-taxatierapport is een volledige, fysieke taxatie door een gecertificeerd taxateur. Dit biedt de bank de meeste zekerheid en resulteert doorgaans in een overbrugging van 90% tot 95% van de marktwaarde.
• Een desktop taxatie (zoals via Calcasa) is een geautomatiseerde waardering waarbij de taxateur de woning niet van binnen ziet. Banken zijn hier voorzichtiger mee; het maximum ligt doorgaans tussen 80% en 90%. Let op: je betaalt bij een overbrugging vaak twee taxaties – één voor je oude woning en één voor je nieuwe – omdat de bank voor beide zekerheid nodig heeft.

Rekenvoorbeeld: wat is mijn maximale overbrugging in 2026?

De formule die vrijwel alle Nederlandse banken in 2026 hanteren:

Maximale overbrugging = (X% van marktwaarde) − openstaande hypotheekschuld

Stel: getaxeerde marktwaarde € 400.000, openstaande hypotheek € 260.000.

In deze berekening zie je dat de ‘buffer’ (de 5% of 10% die je niet mag lenen) al groot genoeg is om de makelaarskosten en courtage op te vangen. De bank rekent dus direct met de resterende ruimte.

De vijf factoren die jouw overbruggingsruimte bepalen

Elke geldverstrekker draait aan dezelfde vijf knoppen:

1. De waarde van je huidige woning, vastgesteld via NWWI-taxatie of desktop taxatie, is het startpunt van de berekening.
2. De openstaande hypotheekschuld gaat er altijd direct vanaf.
3. De verkoopstatus maakt het grootste verschil: een definitief getekend verkoopcontract geeft de bank zekerheid en levert je meer ruimte op.
4. Het beleid van de geldverstrekker bepaalt het precieze percentage (80%, 90%, 95% of 100%) en verschilt per bank én per marktomstandigheid.
5. Tot slot je draagkracht: banken toetsen of je de tijdelijk hogere maandlasten daadwerkelijk kunt dragen. Sommige banken, zoals ASN Bank, eisen expliciet dat je kunt aantonen dat je minimaal één jaar alle lasten tegelijk kunt betalen, hetzij uit inkomen, hetzij uit spaargeld.

Kosten, rente en looptijd

Een overbruggingshypotheek is tijdelijk, maar de financiële impact is voelbaar.

Overbruggingsrente in 2026: aanzienlijk hoger dan je gewone hypotheek

Omdat de bank meer risico loopt – je woning kan minder opbrengen dan verwacht of lang onverkocht blijven – ligt de overbruggingsrente structureel hoger dan de reguliere hypotheekrente. In 2026 liggen de tarieven bij de meeste geldverstrekkers tussen de 4,5% en 6% per jaar. Ter vergelijking: gewone hypotheekrentes schommelen momenteel rond de 3,5% tot 4,5% voor middellange rentevaste perioden. Je betaalt bij een overbrugging dus een significante renteopslag.

Qua rentevorm: bij Rabobank sluit je de overbrugging af voor 1 of 2 jaar vast, gekoppeld aan de Plusvoorwaarden-rente met een renteopslag. Bij ABN AMRO kun je kiezen tussen een variabele rente (maandelijks aanpasbaar) of een vaste rente voor 1 jaar. Een variabele rente betekent dat een eventuele rentestijging direct in je maandlasten voelbaar wordt. Vergelijk deze tarieven altijd vooraf, want het verschil tussen banken kan bij een overbrugging van €100.000 al snel honderden euro’s per maand schelen.

Lees ook: Hoelang moet je jouw hypotheekrente vastzetten? 

Looptijd: 6 tot 36 maanden

De maximale looptijd varieert per bank: doorgaans 12 tot 24 maanden voor bestaande bouw en tot 36 maanden bij nieuwbouw (waarbij de bouwperiode de lange termijn rechtvaardigt). In de praktijk lost het overgrote deel van de overbruggingshypotheken veel sneller af: naar schatting duurt ruim 85% van de overbruggingsleningen korter dan 12 maanden, omdat woningen in de huidige markt doorgaans snel worden verkocht.

Verlenging is niet vanzelfsprekend

Als je woning aan het einde van de looptijd nog niet is verkocht, kun je bij de meeste banken verlenging aanvragen. Maar dit gaat nooit automatisch. Rabobank verplicht bij een verlenging een nieuwe toetsing van je financiële situatie. Als verlenging wordt geweigerd, ben je contractueel verplicht de lening af te lossen, ook als dat betekent dat je spaargeld moet aanspreken. Houd bij je planning altijd rekening met dit harde eindpunt.

Fiscale aftrekbaarheid: goed nieuws, maar met voorwaarden

De rente die je betaalt over de overbruggingshypotheek is aftrekbaar in box 1 van de inkomstenbelasting. Dit is een uitzondering op de algemene regel dat rente over nieuwe aflossingsvrije hypotheken (afgesloten na 2012) niet aftrekbaar is. De overbrugging is hierop een uitzondering omdat hij altijd rechtstreeks is gekoppeld aan de aankoop van je nieuwe eigen woning.

De aftrek geldt voor de periode dat je tijdelijk twee woningen hebt: je mag de rente aftrekken in het jaar waarin je je oude woning te koop hebt gezet of je nieuwe woning hebt aangekocht, én in de drie daaropvolgende kalenderjaren. Concreet: zet je je huis in januari 2026 te koop, dan mag de rente tot en met 31 december 2029 worden afgetrokken, mits je woning dan fiscaal nog als ‘eigen woning’ kwalificeert.  Is je oude woning binnen die termijn niet verkocht? Dan vervalt het recht op renteaftrek, wat neerkomt op een directe stijging van je netto maandlasten.

→ Vanwege de hypotheekrenteaftrek van maximaal 37,48% (2026) is de netto overbruggingsrente die je betaalt aanzienlijk lager dan het bruto tarief. Laat dit berekenen door je hypotheekadviseur om de werkelijke maandlast te kennen.

Nieuw in 2026: NHG-hypotheek tijdelijk aflossingsvrij bij verhuizing

Dit is een concrete en relevante wijziging die in het originele artikel volledig ontbrak.

Vanaf 1 januari 2026 mag een bestaande NHG-hypotheek bij verkoop van de oude woning tijdelijk volledig aflossingsvrij worden gemaakt, zolang je twee woningen hebt én de intentie hebt om te verhuizen. Dit is bedoeld om de tijdelijke dubbele woonlast voor doorstromers te verlichten.

Wat betekent dit in de praktijk? Als je een annuïtaire of lineaire NHG-hypotheek hebt op je huidige woning en je koopt een nieuwe woning voordat je de oude hebt verkocht, hoef je tijdelijk niet te blijven aflossen op je oude hypotheek. Je betaalt alleen nog rente. Dat verlaagt de maandelijkse last op je oude woning direct, en maakt de periode met twee woningen financieel dragelijker.

De aflossingsvrije periode duurt maximaal het lopende kalenderjaar plus drie daaropvolgende jaren, zolang beide woningen fiscaal als ‘eigen woning‘ worden aangemerkt.

→ Belangrijk: niet elke geldverstrekker past deze regeling even ruimhartig toe. NHG stelt de kaders, maar het acceptatiebeleid kan per bank verschillen. Vraag je hypotheekadviseur expliciet naar deze mogelijkheid als je een NHG-hypotheek hebt. Het kan je honderden euro’s per maand schelen tijdens de overbruggingsperiode.

De bijleenregeling: de fiscale spelregel die doorstromers vaak vergeten

Veel doorstromers focussen uitsluitend op de vraag of ze de overbrugging bij de bank rond krijgen. Maar de Belastingdienst stelt ook eisen, via de bijleenregeling. Waar de bank alleen kijkt of de lening veilig is, kijkt de fiscus of je de volledige overwaarde wel echt in je nieuwe huis steekt.

Wat de bijleenregeling inhoudt: De bijleenregeling stelt dat je de overwaarde van je oude woning (de verkoopopbrengst minus de eigenwoningschuld en verkoopkosten) moet gebruiken voor de aankoop of verbouwing van je nieuwe woning. Doe je dit niet en leen je dat bedrag extra bij? Dan is de hypotheekrente over dat deel niet aftrekbaar. De Belastingdienst noemt dit bedrag de eigenwoningreserve. Aldus de Belastingdienst.

Rekenvoorbeeld 1: De basis van de bijleenregeling

• • Verkoopprijs oude woning: € 400.000
  • Openstaande hypotheek: € 250.000
  • Verkoopkosten: € 7.000

• Eigenwoningreserve (overwaarde): € 143.000

• Aankoopprijs nieuwe woning: € 500.000
• Maximaal aftrekbare hypotheek: € 500.000 − € 143.000 = € 357.000

Leen je toch het volledige bedrag van € 500.000? Dan is de rente over die € 143.000 niet aftrekbaar. Vanwege het maximale aftrekpercentage van 37,48% in 2026 kan dit een aanzienlijk verschil maken in je netto maandlasten.

Rekenvoorbeeld 2: De valkuil bij extra overwaarde

In 2026 zien we vaak dat banken voorzichtig zijn en bijvoorbeeld maar 90% van de marktwaarde overbruggen. Hierdoor is je overbruggingshypotheek vaak lager dan de uiteindelijke winst.

• Stel, je hebt in bovenstaand voorbeeld slechts € 100.000 overbrugd.
• Bij de verkoop komt er echter zoals berekend € 143.000 vrij.
• De notaris lost de overbrugging van € 100.000 direct af.
• Er blijft € 43.000 aan extra overwaarde over die op jouw rekening wordt gestort.

→ De regel is: Je wordt geacht álle overwaarde in te brengen om je volledige aftrek te behouden. Die resterende € 43.000 moet je dus óók in het huis steken, bijvoorbeeld door extra af te lossen op je nieuwe hypotheek (het fiscaal jongste deel) of door dit aan te wenden voor een verbouwing. Gebruik je die € 43.000 voor andere zaken? Dan is van je nieuwe hypotheek een bedrag van € 43.000 niet meer aftrekbaar. Je trekt dan ten onrechte hypotheekrente af, wat later tot vervelende correcties en zelfs boetes kan leiden opgelegd door de Belastingdienst.

Belangrijke rekendetails voor 2026: 

• Driejaarsregel: De bijleenregeling blijft drie jaar na verkoop van kracht. Koop je pas na drie jaar een nieuwe woning, dan vervalt de verplichting om de oude reserve in te brengen voor je renteaftrek.
• Stapelen van reserves: Heb je de afgelopen drie jaar al eerder een woning met overwaarde verkocht? Dan telt die eerdere overwaarde ook mee in je totale eigenwoningreserve.

Wat er fiscaal met overwaarde gebeurt als je gaat huren

Kies je er bewust voor om na de verkoop eerst te gaan huren in plaats van direct een nieuwe woning te kopen? Dan is de overwaarde van je woning belastingvrij bij de verkoop. Maar zodra het geld op je spaarrekening staat, telt het mee als vermogen in box 3. Komt je totale vermogen boven de heffingsvrije grens van €59.357 (of €118.714 voor fiscale partners in 2026)? Dan betaal je over het meerdere vermogensbelasting. 

→ Praktische planningtip van Finauta: Heb je invloed op de datum van de sleuteloverdracht? Probeer te voorkomen dat een grote som overwaarde precies op 1 januari op je rekening staat. Dit is de peildatum voor de Box 3-heffing. Een overdracht vlak ná 1 januari geeft je bijna een jaar de tijd om het geld in je nieuwe woning te investeren voordat de fiscus het als belastbaar vermogen ziet.

Alternatieven: wanneer is een overbrugging níét nodig?

Je bent niet verplicht een overbruggingshypotheek te nemen. Afhankelijk van jouw situatie kunnen deze alternatieven interessanter zijn.

• Eerst verkopen, dan kopen is de veiligste route. Je voorkomt dubbele lasten en het risico op een hogere overbruggingsrente. Nadeel: je moet mogelijk tijdelijk huren, wat kosten met zich meebrengt en onzekerheid over beschikbaarheid.
• Eigen spaargeld inzetten kan als je voldoende vermogen hebt om de aankoop te financieren zonder de overwaarde direct nodig te hebben. Dat bespaart de hoge overbruggingsrente.
• Familiebank is een optie als je tijdelijk geld kunt lenen van familie of vrienden, waarbij jullie onderling afspraken maken over rente en looptijd. Let ook dan op de fiscale spelregels rondom familieleningen. Lees ook: De familiehypotheek: zo help je jouw kind slim én voordelig aan een eigen huis in 2026

• NHG-lening tijdelijk aflossingsvrij maken (zie hierboven) kan de financiële druk op je huidige woning verlichten als aanvulling op of alternatief voor een volledige overbruggingshypotheek.

Checklist: dit heb je nodig voor de aanvraag 

Zorg dat je de volgende documenten bij de hand hebt vóórdat je serieus gaat bieden op een nieuwe woning:

• Actueel taxatierapport (NWWI) of een door de bank geaccepteerde desktop taxatie van je huidige woning
• Hypotheekoverzicht met de actuele restschuld op je huidige woning
• Bewijs van verkoopstatus: staat het te koop op Funda, of is het koopcontract al getekend?
• Koopcontract van je nieuwe woning (indien al getekend)
• Inkomensstukken: loonstroken bij loondienst, of jaarrekeningen en IB-aangiften bij een eigen bedrijf
• Overzicht van eigen middelen, lopende kredieten, studieschuld en eventuele private lease-contracten

Valkuilen & tips voor een overbruggingshypotheek in 2026

• Let op de buffer van de bank. De reden dat een bank bijvoorbeeld maar 90% van de waarde van een onverkochte woning financiert, is juist om de makelaarscourtage en een eventuele onderhandeling over de prijs op te vangen. Reken dus niet met de volle 100% van je overwaarde als je huis nog niet verkocht is, maar vertrouw op de veilige marges die de bank hanteert om verrassingen bij de notaris te voorkomen.
• Vergelijk banken op overbruggingsrente. Vergelijk banken niet alleen op de rente, maar vooral op hun acceptatie-eisen. Hoewel het renteverschil (bijv. tussen 4,5% en 6%) je duizenden euro’s kan kosten, is de grootste uitdaging vaak het aan te tonen spaarsaldo. Bij een niet-verkochte woning eisen de meeste banken dat je bewijst dat je de dubbele maandlasten kunt dragen voor een periode van 12 maanden.

Rekenvoorbeeld saldo-eis: Stel, je overbruggingsrente en de maandlast van je huidige hypotheek zijn samen € 2.000 per maand. De bank zal dan  eisen dat je € 24.000 aan eigen middelen (12 x € 2.000) kunt aantonen op je bankafschrift. Dit bedrag hoef je niet in te leggen of af te storten, maar je moet het wel direct beschikbaar hebben om de financiering überhaupt rond te krijgen. Een adviseur helpt je de bank te vinden die het beste past bij jouw beschikbare spaargeld.

• Controleer het bankbeleid vooraf. Niet elke bank biedt een overbrugging aan voor klanten die hun reguliere hypotheek elders hebben lopen. Informeer hier vroeg naar, voor je je aanvraag indient.
• Check de liquiditeitseis (12-maanden-regel). Staar je niet blind op de laagste rente als je beperkt spaargeld hebt. De ene bank is strenger in het berekenen van de benodigde buffer dan de andere. Omdat je in 2026 bij een onverkocht huis vaak een jaar aan dubbele lasten moet kunnen aantonen, is je ‘cashpositie’ op papier net zo belangrijk als je inkomen. Heb je dit saldo niet? Dan is eerst verkopen vaak de enige optie.
• Taxeer op tijd. Zonder een actueel taxatierapport kan je hypotheekadviseur geen definitieve berekening maken. Plan de taxatie vroeg in het proces, zeker als de woningmarkt in jouw regio volatiel is.
• Plan je cashflow nauwkeurig. Naast de tijdelijk hogere maandlasten heb je bij aankoop ook liquide middelen nodig voor de bankgarantie of waarborgsom. Doorgaans 10% van de koopprijs. Dit is een aanzienlijk bedrag dat je direct beschikbaar moet hebben.
• Voorkom het ‘restant-overwaarde-lek’. Reken er niet op dat de winst die bovenop je overbrugging vrijkomt ‘gratis geld’ is. Als je werkelijke overwaarde hoger uitvalt dan je overbruggingslening, moet je dat verschil alsnog in je nieuwe woning investeren. Doe je dit niet, dan verlies je voor dat deel je recht op hypotheekrenteaftrek. Dit is een sluipmoordenaar voor je maandlasten op de lange termijn, omdat je dan jarenlang ten onrechte rente aftrekt en dit later bij een controle moet corrigeren.
• Let op je energielabel. Woningen met een laag energielabel (E, F of G) worden door sommige banken als hoger risico beschouwd, wat de maximale overbrugging kan beperken tot 90% van de marktwaarde. Ook als je woning al definitief verkocht is. Zie ook: Hypotheek voor Verduurzamen.
• Vraag naar de NHG-aflossingsvrij-regeling. Heb je een bestaande NHG-hypotheek? Vraag dan expliciet of je de aflossing tijdelijk kunt stopzetten tijdens de dubbele-lastenfase. Dat kan je maandlasten direct verlagen.

Veelgestelde vragen over een overbruggingshypotheek in 2026

Is een overbruggingshypotheek verplicht?

Nee. Er is geen verplichting. Het financiële gat in de tijdlijn dat doorstromers ervaren, is in de meeste gevallen het makkelijkst te dichten met een overbrugging, maar alternatieven zoals eigen spaargeld of eerst verkopen zijn zeker mogelijk.

Wat als mijn oude huis later verkoopt dan gepland?

Dan lopen je hoge maandlasten langer door. Houd de harde einddatum van de looptijd in de gaten. Na 24 of 36 maanden moet de lening worden afgelost, ook als de verkoop nog niet rond is. Verlenging is mogelijk maar vraagt om een nieuwe financiële toetsing en is nooit gegarandeerd. Een buffer aan spaargeld is altijd verstandig.

Wat als mijn verkoopopbrengst tegenvalt?

Dan kan er een restschuld overblijven na het aflossen van de overbrugging en je oude hypotheek. Precies daarom werken banken met veiligheidsmarges en lenen ze nooit 100% van de geschatte waarde als de woning nog niet definitief verkocht is. Plan altijd voor op een tegenvallende verkoopprijs.

Is de overbruggingsrente aftrekbaar?

Ja, in de meeste gevallen, mits de lening aantoonbaar is gebruikt voor de financiering van je nieuwe eigen woning en je voldoet aan de fiscale verhuisregelvoorwaarden. De aftrek geldt maximaal tot drie jaar na het jaar waarin je je oude woning te koop hebt gezet. Laat dit altijd bevestigen door je hypotheekadviseur van Finauta, want de exacte grens hangt af van jouw specifieke tijdlijn.

Kan ik de overbrugging boetevrij aflossen zodra mijn huis is verkocht?

Ja. Een overbruggingshypotheek mag altijd en volledig boetevrij worden afgelost. Dat is een van de weinige voordelen ten opzichte van reguliere hypotheken.

Heb ik een NHG-hypotheek en moet ik tijdelijk twee woningen bezitten?

Vraag je geldverstrekker dan expliciet of je de bestaande NHG-lening tijdelijk volledig aflossingsvrij kunt maken. Dat is een nieuwe mogelijkheid die per 2026 is ingegaan en specifiek is bedoeld om de dubbele-lastenfase te verlichten.

Goed voorbereid doorstromen in 2026? 

Een overbruggingshypotheek is voor de meeste doorstromers de meest praktische oplossing om de tijdskloof tussen aankoop en verkoop te overbruggen. Maar de financiële impact is groter dan veel mensen van tevoren inschatten: de rente van 4,5% tot 8% ligt fors hoger dan bij een reguliere hypotheek, en het hebben van drie gelijktijdige financiële verplichtingen vraagt om een strak cashflow plan.

De nieuwe NHG-verhuisregel van 2026 biedt concrete extra ruimte voor doorstromers met een bestaande NHG-hypotheek. En de bijleenregeling – een spelregel die veel kopers pas ontdekken als het te laat is – bepaalt direct hoeveel hypotheekrente je aftrekbaar kunt houden na de verhuizing.

Het allerbelangrijkste: begin niet pas met rekenen nadat je een bod hebt uitgebracht. Laat je maximale overbruggingsruimte ruim van tevoren bepalen door een hypotheekadviseur die meerdere geldverstrekkers kan vergelijken. Zo weet je exact met welke financiële armslag je kunt bieden zonder onaangename verrassingen achteraf.