De familiehypotheek: zo help je jouw kind slim én voordelig aan een eigen huis (2025)

Ben jij een starter en zit je nét wat krap met je hypotheek? Of wil je als ouder graag je kind helpen om eindelijk dat droomhuis te bemachtigen? Dan is een familiehypotheek misschien precies wat jullie nodig hebben. Daarmee leen je geld binnen je familie, bijvoorbeeld van ouders naar kinderen.

Hieronder vertellen we je alles wat je wil weten over een familiehypotheek in 2025. Want hoe werkt dat precies? Wat zijn de voordelen, nadelen en regels? En belangrijker nog: hoe regel je dat slim en netjes binnen je familie, zodat iedereen tevreden is?

Wat is een familiehypotheek precies?

Een familiehypotheek is een lening binnen de familie, vaak tussen ouders en kinderen. Deze constructie wordt bijvoorbeeld gebruikt als je bij de bank minder kunt lenen dan nodig is om je droomhuis te kopen. Je familie kan dan bijspringen met een aanvullende lening. Maar let op: dit werkt anders dan veel mensen denken.

Bij een familiehypotheek kijkt de bank namelijk wél naar de lasten die voortvloeien uit die lening. Leen je van je ouders, dan verlaagt dat je leencapaciteit bij de bank, tenzij je het op een slimme manier aanpakt.

Belangrijk: slechts een beperkt aantal banken accepteert deze constructie daadwerkelijk als budgettair neutraal. Finauta is exact op de hoogte van welke banken dit zijn en hoe je dit goed vastlegt. Laat je dus altijd goed adviseren door één van onze adviseurs.

Hoe werkt zo’n familiehypotheek dan?

In de praktijk wordt er vaak gebruikgemaakt van een zogenoemde schenk/leenconstructie. Dit houdt in dat er een lening wordt afgesloten bij je ouders (met rente en aflossing), maar dat zij je tegelijkertijd jaarlijks dit exacte bedrag terugschenken. Die schenking wordt dan gebruikt om de lasten van de lening te dekken en vallen tegen elkaar weg.

Zo is de lening voor de bank budgettair neutraal: je hebt wel een schuld, maar die drukt niet op je maandlasten, omdat er tegenover staat dat je elk jaar een schenking ter grootte van de rente en aflossing ontvangt. In werkelijkheid wordt die schenking niet altijd uitgevoerd,  alleen op papier moet dit wél kloppen. Op deze manier telt de bank de lening niet mee in de berekening van je maximale hypotheek en wordt de familielening/hypotheek gezien als inbreng eigen middelen.

→ Voorbeeld: Je wilt een huis kopen van €350.000, maar de bank wil jou maximaal €300.000 lenen. Je ouders verstrekken een familiehypotheek van €50.000. Op papier leen je dit bedrag en betaal je daar rente en aflossing over. Tegelijkertijd schenken je ouders je jaarlijks een bedrag dat gelijk is aan de maandlasten van deze lening. Zo blijft jouw financiële plaatje voor de bank in balans.

Belangrijk om te weten bij zo’n famliehypotheek:

• Er moet sprake zijn van een echte lening: met een rentepercentage, looptijd en eventueel zekerheden.
• De schenking hoeft niet te voldoen aan de jaarlijkse schenkingsvrijstelling, echter er moet dan wel opgenomen worden dat de schenkbelasting voor rekening komt van de schenker(s).
• Het op papier vastleggen van de afspraken is heel belangrijk, bij voorkeur met hulp van een notaris of financieel adviseur. Let wel de overeenkomst hoeft niet te worden gepasseerd bij de notaris. Finauta is gespecialiseerd in familiehypotheken en kan je volledig ontzorgen met overeenkomsten en alle noodzakelijke stappen

1. Rente: hoeveel betaal je aan je ouders?

Je moet aan je ouders rente betalen die vergelijkbaar is met wat banken vragen (marktconforme rente). Waarom? Omdat de Belastingdienst bij een te laag percentage  anders denkt: “Hmm, dat lijkt verdacht veel op een schenking.” En dan kun je problemen krijgen.

In 2025 ligt die hypotheekrente rond de 3,9% tot 4,5%. Lees ook: De hypotheekrente zou toch dalen in 2025? 

2. Aflossen binnen 30 jaar (voor renteaftrek)

Je mag maximaal 30 jaar over de aflossing doen. Dit moet op dezelfde manier als bij de bank: annuïtair (vast maandbedrag) of lineair (iedere maand een beetje minder). 

Daarnaast moet de familielening schriftelijk worden vastgelegd (inclusief looptijd, rente, aflossingsschema en voorwaarden). Zonder deze documenten is renteaftrek niet toegestaan.

3. Let op: een familiehypotheek verlaagt je leencapaciteit bij de bank (maar dat hoeft niet!)

Belangrijk om te weten: een familiehypotheek verhoogt niet je maximale hypotheek bij de bank. Sterker nog: banken tellen de maandlasten van die extra lening mee in hun beoordeling, waardoor je vaak minder kunt lenen.

Wil je dat de familiehypotheek geen invloed heeft op je leencapaciteit? Dan moet je werken met een schenk/leenconstructie. Daarbij leen je het bedrag van je ouders, maar zij schenken jou jaarlijks een bedrag dat overeenkomt met de rente en aflossing. Zo zijn er op papier geen werkelijke lasten, en accepteert de bank de lening als inbreng eigen middelen omdat deze budgettair neutraal is .

Let op: deze jaarlijkse schenking hoeft niet altijd écht overgemaakt te worden, maar moet wél kloppen op papier in de zogenaamde schenkovereenkomst. 

4. Leg alles goed vast

Zorg ervoor dat je afspraken duidelijk opschrijft. Dit voorkomt later vervelende discussies of spanningen binnen de familie. Denk aan:

• Hoeveel wordt er geleend?
• Wat is de rente?
• Wat is de looptijd?
  
• Hoe wordt er afgelost?
• Wat gebeurt er bij overlijden of scheiding?

→ En vergeet de partner van je kind niet.

Is je kind getrouwd (in gemeenschap van goederen)? Dan leen je in feite aan twee mensen: je kind én de schoonzoon of -dochter. Ze zijn samen verantwoordelijk voor het terugbetalen. Zijn ze niet getrouwd, of hebben ze dingen apart geregeld via huwelijkse voorwaarden? Dan kun je alsnog afspreken dat ze allebei aansprakelijk zijn. Dat geeft meer zekerheid, óók als de relatie onverhoopt eindigt.

Voorbeeldberekening familiehypotheek (incl. schenking)

Stel: je leent €50.000 van je ouders via een familiehypotheek. Jullie kiezen voor een annuïtaire lening met 4% rente en een looptijd van 30 jaar. De jaarlijkse annuïteit bedraagt dan ongeveer €2.891. Dat bedrag bestaat uit rente én aflossing, en is voor jou fiscaal aftrekbaar in box 1, mits je de lening correct vastlegt.

→ Slim combineren: de familiehypotheek + belastingvrije schenking

Je ouders mogen jou jaarlijks een belastingvrije schenking doen. In 2025 is dat maximaal €6.713. Ze kunnen er bijvoorbeeld voor kiezen om jou jaarlijks precies het bedrag van je annuïtaire lening – in dit geval dus €2.891 – terug te schenken. Zo betaal jij formeel rente en aflossing aan je ouders, maar ontvang je tegelijkertijd een schenking die precies even hoog is.

Door deze schenk/leenconstructie wordt de lening fiscaal correct afgewikkeld, terwijl jij netto niets (of nauwelijks iets) betaalt. Het bedrag dat je jaarlijks ontvangt (€2.891) wordt duidelijk vastgelegd op papier. Omdat de schenking exact gelijk is aan jouw jaarlijkse lasten (rente + aflossing), zien sommige banken deze familiehypotheek als budgettair neutraal. Hierdoor wordt deze lening niet meegenomen bij het bepalen van jouw maximale hypotheek bij de bank. Dat vergroot jouw financiële mogelijkheden aanzienlijk.

💡 Let op: Niet alle banken accepteren deze constructie. Check dus altijd goed of jouw bank hiermee akkoord gaat en laat dit vooraf vastleggen.

Extra voordeel voor je ouders

Je ouders ontvangen bovendien rentevergoeding op de lening (bijvoorbeeld 4%). Dit is meestal interessanter dan het rendement op een reguliere spaarrekening. Zo profiteren beide partijen van deze slimme financiële aanpak.

Belastingvrije bedragen 2025:

Betreft het een ander familielid zoals een oom, tante of grootouder? Dan geldt een lagere jaarlijkse vrijstelling van maximaal €2.690.

Tot slot: Schakel altijd een erkend financieel adviseur (zoals Finauta) in om alles zorgvuldig vast te leggen. Zo benut je de voordelen optimaal en ben je ervan verzekerd dat alles financieel en juridisch klopt.

Is de rente aftrekbaar van de belasting? 

Jazeker! De Belastingdienst behandelt de familiehypotheek hetzelfde als een gewone hypotheek. De rente die je betaalt, mag je dus gewoon aftrekken van je inkomen bij de belastingaangifte. Dat scheelt serieus geld in je maandlasten.

Hoe hoog mag de rente bij een familiehypotheek zijn? 

De rente die je aan je ouders betaalt, moet ongeveer gelijk zijn aan wat je bij een bank zou betalen. Dat noemen we een marktconforme rente. In 2025 ligt die meestal ergens tussen de 4% en 5%.

Waarom? Als je ouders een veel te lage rente rekenen, denkt de Belastingdienst al snel: “Dat lijkt meer op een schenking dan op een echte lening.” En dan mag jij misschien niet meer het hele bedrag aftrekken van de belasting. Zonde! Andersom geldt ook: een veel te hoge rente voelt ook gek, alsof je het expres oprekt om meer belastingvoordeel te hebben. Dat pikt de fiscus niet.

Hoeveel speelruimte heb je? 

Er is wat marge. De Belastingdienst accepteert meestal een bandbreedte van zo’n 25% rond het marktniveau, zolang de rente verdedigbaar en realistisch is. Dus als de bank 4% vraagt, dan is een rente tussen de 3% en 5% in de praktijk meestal goed verdedigbaar.

→ Let op: het voordeel van een hogere rente is dat je als kind méér rente kunt aftrekken, en je ouders meer rendement maken. Win-win dus! Maar dit werkt alleen als de constructie juridisch klopt en schriftelijk is vastgelegd.

Nogmaals, let op: de bank kijkt mee!

Een veelvoorkomend misverstand: een familiehypotheek vergroot je leencapaciteit niet. Sterker nog, banken tellen de lasten uit zo’n lening meestal mee in hun toetsing. Daardoor kun je juist minder lenen van de bank.

Wil je dat de familiehypotheek geen invloed heeft op je maximale hypotheek? Dan moet je werken met een schenk/leenconstructie: op papier leen je geld van je ouders én schenken zij je jaarlijks een bedrag dat (ongeveer) gelijk is aan de rente en aflossing. Zo zijn er op papier geen netto maandlasten, en telt de bank de lening soms niet mee.

Maar: alleen een select aantal banken accepteert deze constructie. De meeste banken rekenen de familiehypotheek gewoon mee bij de inkomens­toets. Laat je hierover goed adviseren door Finauta. 

Waarom zou je een familiehypotheek nemen? De voordelen op een rijtje:

Meer leenruimte:

Met een familiehypotheek kun je nét dat beetje extra lenen, bovenop wat de bank je biedt. Heel handig als huizen duur zijn (en dat zijn ze helaas in 2025).

Jullie bepalen de regels:

Bij de bank zit je vast aan hun voorwaarden. Bij een familiehypotheek spreken jullie samen alles af. Hoe hoog de rente wordt, hoe lang de lening duurt en hoe je precies gaat aflossen. Dat mogen jullie allemaal zelf bepalen!

Belastingvoordeel voor je ouders:

Het geld dat je ouders aan jou uitlenen, telt niet meer mee als spaargeld in box 3. Daardoor betalen zij minder vermogensbelasting. Een win-win dus.

Lagere rente én lagere kosten voor jou

Ouders rekenen meestal nét iets minder rente dan de bank. Bovendien bespaar je op hoge advieskosten of afsluitprovisies.

→ Klinkt vrij interessant toch? Maar hoe pak je dit nou slim aan? Dat is precies waar wij bij Finauta je goed bij kunnen helpen. Bel gerust even met ons. Ons team praat je graag bij over hoe je dit praktisch en fiscaal slim regelt.

Mag ik met een familiehypotheek meer lenen dan mijn huis waard is?

Theoretisch mag dat bij familiehypotheken wél. Toch houden banken vrijwel altijd vast aan maximaal 100% van de woningwaarde. Met je familie kun je eventueel extra lenen, bijvoorbeeld voor een verbouwing of kosten koper. Dit maakt het lekker flexibel!

Zijn er ook nadelen? Eerlijk is eerlijk, ja:

Risico op familieruzies:

Over geld kun je makkelijk gedoe krijgen, zelfs binnen de fijnste families. Zorg daarom dat alle afspraken écht uitgebreid op papier staan,

Financieel risico voor je ouders:

Stel dat je opeens niet meer kunt betalen, bijvoorbeeld door ziekte of werkloosheid. Dan zitten je ouders met het probleem. Bespreek dus vooraf hoe jullie daarmee omgaan, en zorg voor een goede financiële buffer.

De lening telt mee voor de bank:

Wil je óók nog een reguliere hypotheek bij de bank afsluiten? Houd er dan rekening mee dat een familiehypotheek meestal meetelt als schuld. En dus vermindert hoeveel je bij de bank kunt lenen.

Wil je dat de familiehypotheek géén invloed heeft op je leencapaciteit? Dan kan dat alleen als je werkt met een schenk/leenconstructie, waarbij je ouders je jaarlijks op papier een bedrag schenken dat je gebruikt voor rente en aflossing. Zo ontstaat er op papier geen maandlast.

→ Let op: dit wordt slechts door een beperkt aantal banken op deze manier geaccepteerd. Finauta weet precies welke banken dit zijn, en adviseert je daar graag over.

Wat als mijn ouders niet zoveel geld hebben?

Niet getreurd! Er zijn altijd alternatieven:

• Misschien kunnen je ouders een kleiner bedrag lenen, bijvoorbeeld €15.000 of €20.000. Elke euro helpt!
• Misschien kan opa, oma, of een oom/tante bijspringen. Dit mag ook! Zolang ze het geld maar hebben.
• Je ouders kunnen eventueel hun eigen hypotheek verhogen en dat geld vervolgens aan jou lenen.

Er is bijna altijd een oplossing. Heb je hier vragen over? Neem vandaag nog contact met ons op. Dan kijken we samen naar jouw situatie. 

Actuele cijfers & regels voor 2025

• Maximale hypotheek via banken blijft 100% van woningwaarde: Koop je een huis van €350.000? Dan kun je bij de bank ook maximaal dat bedrag lenen. Niet meer. Wil je extra geld voor bijvoorbeeld de keuken, de vloer of de notaris? Dan moet dat uit eigen zak komen – of via je familie, met een familiehypotheek dus.
• Slechts een beperkt aantal banken staat onder voorwaarden toe dat je een deel van je hypotheek via een familiehypotheek regelt. Soms mag dat tot wel 50%, maar alleen als je gebruikmaakt van een duidelijke schenk/leenconstructie én alles juridisch goed vastlegt.

→ Let op: de meeste banken rekenen een familiehypotheek gewoon mee als schuld. Daardoor kun je juist mínder lenen via een reguliere hypotheek. Laat je dus goed adviseren voordat je gaat rekenen op een constructie die niet iedere bank accepteert.

• Gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast staat rond 3,9%. Dat is hoger dan een paar jaar geleden, maar nog steeds redelijk. Zeker als je ouders een iets lagere rente rekenen dan de bank.
• Het is (helaas) de realiteit: huizen worden in 2025 naar verwachting 7 tot 9% duurder. Dus als je denkt “ik wacht nog even”… weet dan dat wachten waarschijnlijk meer gaat kosten.

Familiehypotheek: Wat als mijn (groot)ouders overlijden?

Niet het leukste gespreksonderwerp, maar wél belangrijk om goed te regelen. Want stel: je hebt een familiehypotheek en je ouders overlijden. Wat dan?

Spreek duidelijk af wat er gebeurt met de lening bij overlijden. Meestal neem jij (of bijvoorbeeld je broer of zus) de lening over. Ook kun je een overlijdensrisicoverzekering afsluiten, zodat (een deel van) de schuld direct wordt afgelost.

Tip: Leg dit vast bij een notaris. Zwart op wit. Zodat je later niet in een lastige situatie terechtkomt.

Is een familiehypotheek iets voor jullie?

Een familiehypotheek is heel handig als je nét wat extra geld nodig hebt om jouw droomhuis te kopen. Het levert voordelen op voor jou én je familie. Maar zorg dat jullie alles heel duidelijk en eerlijk bespreken en vastleggen. Zo houd je het gezellig en voorkom je problemen.

Heb je nog vragen? Bij Finauta helpen we je graag verder. Neem gerust contact met ons op. Zo regel je slim en zorgeloos jouw familiehypotheek.

Heel veel succes met je huizenjacht! Enne, doe je (groot)ouders de groeten van ons!