Wat worden mijn maandlasten bij een hypotheek in 2025? Een realistisch kostenplaatje

Je wilt weten hoeveel je straks kwijt bent aan je huis – een begrijpelijke vraag, want een hypotheek is waarschijnlijk een van de grootste financiële verplichtingen die je aangaat. Daarom wil je zeker weten dat je de beste keuzes maakt en jouw maandlasten onder controle houdt. We gaan je hierbij helpen. Met deze stappen krijg je een compleet beeld van wat je kunt verwachten in 2025 en hoe je slimme beslissingen neemt om zo voordelig mogelijk te wonen.

Stap 1: Hoe bereken je je maandlasten in 2025?

Allereerst is het goed om te weten waar je maandlasten precies uit bestaan als het om je hypotheek gaat. Die lasten vallen in twee delen uiteen:

De aflossing – Dit is het bedrag dat je iedere maand aflost op de hypotheeklening.

De rente – Dit betaal je aan de bank voor het geld dat je hebt geleend. 

Naast je hypotheeklasten komen er andere vaste lasten bij kijken: denk aan gas, water, elektriciteit, verzekeringen en eventueel VvE-bijdragen als je in een appartement woont. Wil je echt goed voorbereid zijn? Zorg dan dat je niet alleen je hypotheek, maar ál deze kosten in kaart brengt.

Stap 2: Welke factoren beïnvloeden je hypotheeklasten in 2025?

Voordat we in de cijfers duiken, is het belangrijk te weten welke factoren de hoogte van je maandlasten bepalen:

Rentepercentage – waarom maakt dit zoveel uit? 

De rente is een van de grootste factoren die je maandlasten bepalen. Zelfs een kleine wijziging – denk aan 0,5% – kan je maandlasten merkbaar verlagen of verhogen. Een lagere rente betekent direct lagere maandlasten, waardoor je meer ruimte in je budget hebt. Omdat de hypotheekrente kan fluctueren, loont het om hier slim mee om te gaan.

Vooropgesteld: Niemand weet precies hoe de hypotheekrente zich in 2025 zal ontwikkelen. Wat we wel weten is dat rentestijgingen grote gevolgen kunnen hebben voor je maandlasten.

Stel je koopt een huis voor €300.000 en je hebt €30.000 eigen geld. Je leent dan €270.000. We vergelijken een rente van 4% en 3,5% met een looptijd van 30 jaar.

Met een rente van 4% betaal je €1.288 per maand. Bij 3,5% zakt dat naar €1.213. Een verschil van 0,5% rente bespaart je dus €75 per maand, ofwel €900 per jaar.

→ Tip: Houd de rentestanden in de gaten en bespreek met een hypotheekadviseur of je nog kunt profiteren van gunstige tarieven.

De looptijd van je hypotheek – 20 of 30 jaar?

De looptijd bepaalt hoe lang je over de terugbetaling doet. 

Voorbeeld:

• Bij een hypotheek van €270.000 met een rente van 4%

Kies een looptijd die bij je huidige budget past. Verwacht je een hoger inkomen in de toekomst? Dan kan een kortere looptijd aantrekkelijk zijn om sneller hypotheekvrij te zijn en minder rente te betalen

3. Hypotheekvormen – Wat past bij jou als starter of doorstromer?

Er zijn twee veelvoorkomende hypotheekvormen:

Annuïteitenhypotheek: Je maandbedrag blijft gelijk. In het begin betaal je meer rente en minder aflossing; later verschuift dit.

Lineaire hypotheek: Je lost elke maand een vast bedrag af, waardoor je maandlasten in de loop der tijd dalen.

Voorbeeld: 

• Bij een hypotheek van €270.000 met een rente van 4% en een looptijd van 30 jaar:

Tip: Een lineaire hypotheek is vaak voordeliger als je verwacht dat je inkomen stijgt, of als je het fijn vindt om lagere maandlasten te hebben naarmate je hypotheek verder afbetaalt.

Stap 4: Hoe houd je je maandlasten laag in 2025?

NHG (Nationale Hypotheek Garantie): 

Vanaf 2025 is de maximale hypotheek onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verhoogd naar €450.000. Bij energiebesparende maatregelen kan dit bedrag stijgen tot €477.000. Let op: een NHG afsluiten is niet gratis. Het kost je eenmalig een bedrag, namelijk een percentage van jouw totale hypotheekbedrag. Deze wordt in 2025 verlaagd naar 0,4% (in plaats van 0,6% in 2024), wat lagere maandlasten kan betekenen, vooral voor starters. 

Eigen inleg verhogen: 

Hoe meer je zelf inlegt, hoe minder je hoeft te lenen, wat je maandlasten verlaagt. Bij een extra inleg van €40.000 in plaats van €30.000 daalt je lening naar €260.000, wat je maandlasten met €15 tot €30 per maand kan verlagen. Met je hypotheekadviseur van Finauta kun je de mogelijkheden in kaart brengen. Neem gerust contact met ons op. 

Let op: Houd altijd een financiële buffer aan voor onverwachte kosten.

Rentevaste periode – zekerheid vs. flexibiliteit: 

Wil je zekerheid over je maandlasten? Overweeg dan een langere rentevaste periode, zoals 20 of 30 jaar. Je maandlasten blijven dan gelijk, ongeacht stijgende rentetarieven. Een kortere rentevaste periode heeft vaak een lagere rente, maar na afloop kan de rente stijgen. Bespreek met je adviseur van Finauta welke rentevaste periode het beste past bij jouw situatie. Lees hier meer over onze werkwijze. 

Hulp van je ouders: 

Veel starters krijgen ondersteuning van hun ouders, hetzij door een lening of een schenking. Dit kan je helpen om de maandlasten te verlagen.

1. Familiebankconstructie: Hierbij lenen je ouders je geld tegen een lagere rente dan de bank. Stel je ouders lenen je €50.000 tegen 2% rente, terwijl de bank 4% zou rekenen. Over dit deel van de lening bespaar je maandelijks ongeveer €53 in vergelijking met het reguliere rentepercentage. Let op deze constructie is in 2025 niet mogelijk in combinatie met NHG.
2. Schenking: Sinds 2023 is de Jubelton afgeschaft. Ouders mogen nog wel jaarlijks een bedrag belastingvrij schenken (in 2024: €31.813). Informeer bij de Belastingdienst of je adviseur bij Finauta naar de actuele bedragen en voorwaarden voor 2025.

Stap 3: Wat zijn de bijkomende kosten naast mijn hypotheek?

Bij het kopen van een huis zijn er meer kosten dan alleen je maandelijkse hypotheeklasten. Veel starters en doorstromers onderschatten deze bijkomende kosten. Hieronder vind je een overzicht van de eenmalige en terugkerende kosten die je in 2025 kunt verwachten.

A) Overdrachtsbelasting 

Deze belasting geldt alleen voor bestaande bouw. Bij nieuwbouw hoef je deze belasting sowieso niet te betalen.

Voor starters/doorstromers (onder 35 jaar) en woningen onder €525.000: 

• In 2024 betaal je geen overdrachtsbelasting voor woningen tot €510.000, mits je aan de voorwaarden voldoet. Vanaf 2025 zal deze grens worden verhoogd naar €525.000.

Voor doorstromers (ouder dan 35 jaar) en woningen boven €525.000: 

• Het tarief van de overdrachtsbelasting blijft 2% van de koopsom. Voorbeeld: Bij een woning van €500.000 betaal je €10.000 aan overdrachtsbelasting. 

B) Notariskosten

Voor de notaris betaal je zowel voor de hypotheekakte als de eigendomsakte. In 2025 liggen de notariskosten gemiddeld tussen de €1.300 en € 2.000 voor beide akten samen.              De prijzen kunnen variëren per regio en notariskantoor. Let op: de kosten voor de hypotheekakte zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar.

C) Hypotheekadvies- en afsluitkosten

Voor hypotheekadvies en de afsluiting van je hypotheek betaal je eenmalige kosten. In 2025 variëren deze kosten tussen € 2.000,- en € 3.500.  De exacte kosten zijn afhankelijk van de complexiteit van de hypotheekaanvraag en de keuze tussen een onafhankelijke adviseur en een bank. Goed om te weten: deze kosten zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar. 

D) Kosten voor taxatie, bouwkundig rapport en VvE-bijdrage

• Taxatiekosten: Een taxatierapport kost gemiddeld €650 en is vereist voor je hypotheekaanvraag. Deze kosten zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar. 
• Bouwkundig rapport: Voor oudere woningen kan een bouwkundig rapport verstandig zijn en is soms zelfs verplicht. Dit kost doorgaans tussen de €350 en €500.
• VvE-bijdrage: Voor appartementen betaal je maandelijks aan de Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze bijdrage ligt vaak tussen €100 en €200 per maand, afhankelijk van de voorzieningen van het gebouw.

Lees ook: Is een energielabel voor woningen verplicht?

Wat kan ik maximaal lenen met mijn inkomen in 2025?

Het maximale leenbedrag hangt sterk af van je inkomen, en soms ook van andere verplichtingen, zoals een studieschuld of andere leningen. 

A) Inkomen en maximale hypotheekberekening

Vuistregel 2025: Met een bruto jaarinkomen van €50.000 kan je bij een rente van 4% maximaal ongeveer €220.000 tot €230.000 lenen. Dit hangt uiteraard ook af van eventuele andere financiële verplichtingen, zoals studieschuld of persoonlijke leningen.

Tweede inkomen: Bij tweeverdieners telt het tweede inkomen voor 90% mee. Stel je partner verdient €30.000 per jaar en jij €50.000. Jullie gezamenlijke maximale hypotheek ligt dan rond de €290.000 tot €310.000.

Lees ook: Kan ik mijn verbouwing meefinancieren in mijn hypotheek? 

B) Effect van een studieschuld

Een studieschuld van €10.000 kan je maximale hypotheek met €15.000 tot €20.000 verminderen. Elke maandelijkse last, zoals een afbetaling van €45 op je studieschuld, verlaagt het bedrag dat je kunt lenen.

Of heb je bijvoorbeeld een autolening met een maandlast van €100, dan verlaagt dit je maximale hypotheek met ongeveer €20.000. Het loont dus om extra schulden waar mogelijk af te lossen vóórdat je een hypotheek aanvraagt

Let op: Ga je binnen 10 jaar met pensioen? Je inkomen kan dalen op pensioenleeftijd en dat kan dan nu al zorgen voor een lagere maximale hypotheek. Je hypotheekadviseur van Finauta kan berekenen wat dit precies voor jou betekent.

Hoeveel eigen geld heb ik echt nodig voor een hypotheek in 2025?

In 2025 is een volledige hypotheek zonder eigen geld niet mogelijk. Er zijn extra kosten die je niet kunt meefinancieren, zoals de kosten koper. Hieronder een overzicht van hoeveel eigen geld je minimaal nodig hebt en hoe meer eigen inleg voordelen kan opleveren.

A) Minimale eigen inleg – wat heb je écht nodig?

Voor een woning van €300.000 heb je in 2025 ongeveer 6% van de koopsom nodig voor bijkomende kosten (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, enz.). Dit komt neer op minimaal €18.000 eigen geld om deze kosten te dekken. Dit bedrag staat los van je inleg op de hypotheek.

B) Voordelen van een hogere eigen inleg (meer dan 10%)

Hoe meer je inlegt, hoe minder je leent en dus hoe lager je maandlasten. Stel dat je €45.000 inlegt in plaats van €30.000 bij een woning van €300.000. Dan hoef je slechts €255.000 te lenen in plaats van €270.000, wat je maandlasten verlaagt. Let op: Wanneer je eigen geld inbrengt, heeft dit géén invloed op het maximale bedrag dat je kunt lenen. Dat blijft namelijk gebaseerd op je inkomen. Toch geeft eigen geld je extra mogelijkheden: je kunt er een duurdere woning mee kopen óf profiteren van een lagere rente door een gunstige verhouding tussen lening en woningwaarde.

Lees ook: Klimaatlabel voor huizen: wat is het en wat betekent het voor jou? 

C) Hypotheek zonder eigen geld – kan dat nog?

In 2025 is het praktisch niet mogelijk om zonder eigen geld een woning te kopen. Starters kunnen echter vaak rekenen op hulp van ouders via schenkingen. Ouders kunnen in 2024 tot €31.813 belastingvrij schenken. Deze schenking kan de minimale kosten koper helpen dekken en mogelijk zelfs een lagere rente opleveren. De definitieve schenkingsvrijstellingen voor 2025 zijn pas eind december 2024 bekend.

Hoeveel ben je straks écht kwijt? Neem contact op met Finauta 

Wacht niet af – neem contact op! Wil je een compleet en actueel beeld van wat je kunt lenen en wat je maandlasten worden? Neem dan contact op met je hypotheekadviseur van Finauta. Wij kunnen je precies vertellen wat voor jou haalbaar is en waar je kunt besparen.