Hypotheek overnemen van je ouders: hoe werkt dat in 2025?

Je ouders gaan verhuizen naar een kleinere woning, maar jij wilt dolgraag in het ouderlijk huis blijven wonen. Het huis zit vol herinneringen en je ziet het al helemaal zitten om daar zelf te blijven. In plaats van dat je ouders het huis aan een vreemde verkopen, kun je overwegen om de woning – en daarmee de hypotheek – van je ouders over te nemen. Maar hoe pak je zoiets aan? Dat lees je hieronder!

Voordelen: waarom het fijn is om het huis van je ouders te kopen

1. Je kunt in het vertrouwde huis blijven wonen. 

Je kent het huis door en door. Misschien woon je er al je hele leven, ken je elke knik in de trap en alle buren. In je ouderlijk huis blijven geeft een vertrouwd gevoel. Je hoeft niet te verhuizen naar een onbekende omgeving. Dat huis voelt als thuis, en dat blijft zo. 

2. De woning blijft in de familie. 

Door het huis van je ouders over te nemen, houd je het binnen de familie. Je ouders hoeven hun huis niet aan vreemden te verkopen en kunnen het met een gerust hart aan jou overdragen. Voor veel families is het een fijn idee dat het ouderlijk huis bij de kinderen terechtkomt en niet bij een onbekende. 

3. Kans op een gunstige prijs (familieprijs). 

Vaak kun je de woning van je ouders voor een lagere prijs overnemen dan de marktwaarde. Je ouders zijn meestal niet uit op maximale winst van jou, waardoor je een vriendenprijsje krijgt. Dit kan je enorm veel geld schelen vergeleken met een huis kopen op de open markt. Op de huidige woningmarkt worden huizen immers vaak boven de vraagprijs verkocht. In Amsterdam ligt de gemiddelde woningprijs rond de €700.000 en wordt er gemiddeld 8 – 10% overboden. Als jij het huis van je ouders onder de marktwaarde mag kopen, kun je dus tienduizenden euro’s besparen. 

4. Geen concurrentie of biedingsstress. 

Het kopen van een huis via je ouders betekent dat je niet hoeft te concurreren met andere kopers. Je hoeft geen dure biedingsstrijd aan te gaan of te vrezen dat iemand je overbiedt. Vooral voor starters is dat een verademing. Op de normale markt moet je vaak razendsnel beslissen en hoog bieden om een kans te maken. Maar bij een overname binnen de familie heb je dat gedoe niet. 

5. Persoonlijker en prettiger verkoopproces. 

Een huis kopen van je eigen ouders voelt een stuk persoonlijker en prettiger dan onderhandelen met een onbekende verkoper. Je zit met je ouders om de tafel, niet met een vreemde. Er is onderling vertrouwen. Je kunt in alle openheid afspraken maken over de prijs en de voorwaarden, zonder dat er een makelaar of harde onderhandelingen aan te pas komen. Dit ontspannen proces maakt de overgang vaak makkelijker voor zowel jou als je ouders.

Kinderen overleggen met ouders over hypotheek overnemen.

Nadelen en aandachtspunten bij het overnemen van de hypotheek ouders

1. De bank toetst jouw financiële situatie grondig. 

Je kunt de hypotheek van je ouders niet “gewoon even” overnemen zonder meer. De geldverstrekker moet instemmen en zal jou behandelen als elke nieuwe hypotheekaanvrager. Dat betekent dat je aan de inkomenseisen moet voldoen en voldoende draagkracht moet hebben voor de lening. De bank kijkt naar je bruto-inkomen, je type dienstverband (vast contract, zzp, etc.), je spaargeld en eventuele andere schulden. Heb je bijvoorbeeld een hoge studieschuld of andere leningen, dan kan dat je leencapaciteit verlagen. Kortom: je kredietwaardigheid moet op orde zijn. Voldoe je niet aan de normen, dan gaat het feest niet door. Het kan dus gebeuren dat je ouders wel willen verkopen aan jou, maar dat de bank het bedrag niet aan jou wil lenen. Wees hierop voorbereid en laat eventueel een hypotheekadviseur vooraf berekenen wat jij maximaal kunt lenen. 

2. Fiscale nadelen: schenkbelasting en overdrachtsbelasting. 

Je ouders mogen de woning voor een lagere prijs aan jou verkopen dan de marktwaarde, maar de Belastingdienst ziet dat prijsverschil als een schenking. Dit betekent dat je als koper schenkbelasting moet betalen over het verschil tussen de marktwaarde (vaak wordt de WOZ-waarde hiervoor gebruikt) en de lagere koopprijs. Voor schenkingen van ouders aan kinderen geldt een tarief van 10% tot circa €138.000 en 20% over alles daarboven (na aftrek van een kleine jaarlijkse vrijstelling). Dit kan flink oplopen, dus laat je hierover goed informeren.

→ Daarnaast betaal je bij de aankoop overdrachtsbelasting: meestal 2% van de koopprijs. Alleen als je voldoet aan de voorwaarden van de startersvrijstelling (18 tot 35 jaar, woning niet boven €525.000, en je gaat er zelf in wonen) hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Voldoe je niet aan die voorwaarden (bijvoorbeeld omdat je ouder bent dan 35 of je hebt de vrijstelling al eens gebruikt), dan betaal je het reguliere 2% tarief.

  • Let op: die 0% of 2% geldt alleen als jij zelf de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Als je er niet zelf gaat wonen (bijvoorbeeld je koopt het huis en je ouders blijven erin wonen als huurders), dan ziet de fiscus het als belegging. In dat geval betaal je 10,4% overdrachtsbelasting (het hoge tarief voor beleggers) en heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek, omdat de woning voor jou niet als eigen woning geldt. Dit scenario – het huis kopen en aan je ouders verhuren – is financieel meestal veel minder gunstig (en de bank zal dan een dure verhuurhypotheek vereisen). 

3. Je profiteert niet van de lage rente die je ouders hadden. 

Hebben je ouders ooit een hypotheek met een superlage rente afgesloten (bijvoorbeeld 1,5% of 2% rente in de hoogtijdagen van de woningmarkt)? Dan is het jammer, maar helaas: die rente geldt niet voor jou. Jij zult een nieuwe hypotheek tegen de huidige marktrente moeten afsluiten. En die huidige hypotheekrente is een stuk hoger. In 2025 liggen de rentetarieven rond de 3,5% à 4% voor 10 jaar vaste rente met NHG. Je maandlasten zullen dus waarschijnlijk hoger uitvallen dan die van je ouders destijds. Bedenk ook dat je ouders hun rente misschien al jaren hebben vastgezet; jij begint weer opnieuw met een rentevaste periode tegen de actuele tarieven. (Overigens heb je als nieuwe eigenaar wel recht op hypotheekrenteaftrek, daarover straks meer.) De rente is momenteel gelukkig niet zo extreem hoog als in 2022/2023, en experts verwachten een stabiele of licht dalende rente in de loop van 2025. Maar toch, het verschil met de oude rente van je ouders kan flink zijn en dat is iets om rekening mee te houden in je budget.

Hoe werkt het overnemen van de hypotheek van je ouders?

Als je hebt besloten “Ik wil het huis van mijn ouders kopen”, hoe ziet het proces er dan uit? In grote lijnen doorloop je dezelfde stappen als bij een normale woningkoop, met een paar extra aandachtspunten. We zetten de belangrijkste stappen op een rij:

Stap 1: Waardebepaling van de woning van je ouders (taxatie)

Allereerst moet duidelijk zijn wat het huis waard is. Laat daarom een onafhankelijke taxatie uitvoeren door een erkende taxateur.  De marktwaarde van de woning is een belangrijke factor: die bepaalt namelijk voor welk bedrag je maximaal een hypotheek kunt krijgen én of er bij een lagere verkoopprijs sprake is van een schenking. 

De taxateur kijkt naar de staat van het huis, de ligging, grootte, vergelijkbare verkopen in de buurt, etc., en komt zo tot een taxatierapport met de marktwaarde. Stel, de taxatie (of de WOZ-waarde) komt uit op €400.000. Dat is dan het referentiekader voor de volgende stappen. 

Taxateur voert waardebepaling huis ouders uit.
→ Tip: is de woning van je ouders wat verouderd of wil je later verbouwen? Vraag de taxateur eventueel om ook de waarde na verbouwing te vermelden. Op die manier kun je wellicht een deel van de verbouwingskosten meefinancieren in de hypotheek (als de bank dat toestaat). Zie ook ons artikel Verbouwing meefinancieren in hypotheek 2025 voor hoe dit werkt.

Stap 2: Verkoopprijs afspreken met je ouders 

Vervolgens bepalen jullie in onderling overleg de verkoopprijs voor het huis. Je ouders zijn de verkopers, jij de koper. Je ouders mogen in principe zelf weten voor welk bedrag ze het huis aan jou verkopen. Dit zal vaak iets onder de marktwaarde liggen, als ze je tegemoet willen komen. 

→ Bijvoorbeeld: de marktwaarde (WOZ) is €400.000, maar jullie spreken een prijs van €320.000 af. Belangrijk om te weten hierbij: verkoop onder de marktwaarde betekent dat het verschil als schenking geldt. In dit voorbeeld is het schenkingsbedrag €80.000 (want je “krijgt” €80k korting op het huis). Hierover ben jij als koper schenkbelasting verschuldigd (voor de berekening telt de Belastingdienst doorgaans de WOZ-waarde als marktwaarde).

Het kan zijn dat je ouders besluiten gebruik te maken van jaarlijkse schenkingsvrijstellingen of een deel kwijtschelden op papier. Dit zijn fiscale details waar een financieel adviseur van Finauta bij kan helpen

Maar het simpelste is: verkoop je tegen de volle marktwaarde, dan is er geen schenking en dus geen schenkbelasting. Je ouders ontvangen in dat geval de normale verkoopprijs en daarmee lossen ze hun hypotheek af (en houden eventueel zelf wat over). Veel ouders gunnen hun kind echter een voordeeltje; spreek dus goed af wie de eventuele schenkbelasting betaalt en hoe jullie dat praktisch regelen. Vergeet niet om ook te bespreken wat er gebeurt met roerende zaken (bijvoorbeeld overname van meubels, etc.) en leg alle afspraken vast in een koopovereenkomst.

Stap 3: Hypotheek regelen op jouw naam

Jij gaat een nieuwe hypotheek afsluiten om de woning van je ouders te financieren. In de praktijk neem je niet de bestaande lening over, maar sluit je een volledig nieuwe hypotheek af. Met die nieuwe hypotheek aflossing betaal je de oude hypotheek van je ouders af. 

Je kunt hiervoor terecht bij een bank of hypotheekverstrekker naar keuze: het hoeft niet dezelfde bank te zijn als die van je ouders. De bank zal jouw financiële situatie toetsen (zie ook nadeel #1 hierboven). Op basis van je inkomen en de geldende leennormen in 2025 berekent men hoeveel jij maximaal kunt lenen. Daarnaast kijkt de bank naar de taxatiewaarde van het huis om te bepalen of de lening niet te hoog is tegenover de woningwaarde (Loan-to-Value). In veel gevallen kun je maximaal 100% van de marktwaarde lenen. 

→ Stel dat de koopprijs €320.000 is in ons voorbeeld: dan kun je vaak dat bedrag lenen, mits je inkomen dat toelaat. Je sluit dan een hypotheek van €320.000 op jouw naam af, met de huidige rente en voorwaarden. Let op: Hebben je ouders nog een restant hypotheek (€80.000 in ons voorbeeld), dan zal bij de overdracht hun hypotheek hiermee worden afgelost. Vanaf dat moment heb jij alleen nog jouw nieuwe lening op het huis. Overigens kun je de financiering soms slim opdelen: een deel bij de bank en een deel via je ouders. 

Sommige ouders kiezen ervoor om (een deel van) het bedrag zelf te financieren aan hun kind in de vorm ofwel van een schenking, ofwel van een lening binnen de familie (een familiehypotheek). Bij zo’n familiehypotheek lenen je ouders jou bijvoorbeeld een bedrag, waarvoor jullie onderling een rente en aflossing afspreken. Dit kan gunstig zijn, maar moet wel aan strikte fiscale voorwaarden voldoen (marktconforme rente, vaste looptijd, etc.). Het voordeel is dat je minder van de bank hoeft te lenen. Het nadeel is dat het complexer is (en de bank toch kijkt naar de lasten van de familielening). Laat je hierover goed adviseren als je deze route overweegt

Kind wil huis van ouders overnemen.

In de meeste gevallen zal je gewoon het volledige bedrag bij een hypotheekverstrekker lenen. Zorg dat je alle benodigde documenten verzamelt (inkomensverklaring, loonstrook, eventuele bewijs van eigen spaargeld, etc.). Na indienen van je aanvraag kan het een paar weken duren voordat de bank alles heeft beoordeeld en je een bindende offerte krijgt – reken op gemiddeld 4 tot 8 weken doorlooptijd voor een hypotheektraject in 2025. Zodra je een hypotheekofferte hebt en deze accepteert, ben je klaar voor de laatste stap.

Stap 4: Naar de notaris voor de overdracht

Je kunt de hypotheek van je ouders pas echt “overnemen” (of beter: het huis overnemen) op het moment van de juridische overdracht bij de notaris. Bij de notaris gebeuren twee belangrijke dingen: 

Ten eerste wordt de akte van levering getekend, waarmee het eigendom van de woning officieel van je ouders op jou overgaat. 

Ten tweede wordt de nieuwe hypotheekakte getekend en ingeschreven, waarmee de bank een recht van hypotheek op jouw huis krijgt als zekerheid voor jouw lening. 

De notaris zal ook de financiële afhandeling verzorgen. Dat betekent dat jouw bank het leenbedrag naar de notaris overmaakt, en de notaris gebruikt dat geld om de oude hypotheek van je ouders af te lossen. Eventueel restant gaat naar je ouders (als ze overwaarde uitbetaald krijgen). De notaris int ook de overdrachtsbelasting en draagt die af aan de fiscus. Na het passeren van de aktes ben jij de trotse eigenaar van de woning, en komt de woning op jouw naam in het Kadaster. Alle rechten en plichten van het huis (belastingtechnisch, verzekering, onderhoud) zijn jouw verantwoordelijkheid vanaf dat moment.

Dus: 

Zoals je ziet, lijkt het proces veel op een normale huizenkoop, alleen neem je een aantal stappen binnen de familiekring. Zorg dat je alle afspraken duidelijk op papier zet. Het is aan te raden om een adviseur van Finauta mee te laten kijken bij het opstellen van contracten, vooral als er sprake is van schenkingen of leningen binnen de familie. Alles officieel vastleggen voorkomt misverstanden later. 

→ Extra tip: Past het overnemen van de hypotheek toch niet bij jouw situatie? Er zijn alternatieve manieren waarop ouders hun kinderen kunnen helpen bij een huis. Zo kunnen ouders garant staan voor (een deel van) de hypotheek, geld schenken voor de koop, of een deel van de financiering via een familiebank regelen. Lees ook ons artikel Ouders garant staan, schenken of lenen – zo koop je een huis in 2025 voor een overzicht van deze opties.

Hypotheekrente en fiscale gevolgen: waar moet je op letten?

Rentevoorwaarden: je krijgt de actuele marktrente. 

Omdat je een nieuwe hypotheek afsluit, gelden de normale rentetarieven van nu en niet de oude rente van je ouders. In de praktijk kun je de rente van je ouders niet “meenemen”. Grote banken bieden niet de mogelijkheid om simpelweg de bestaande renteafspraak voort te zetten op jouw naam: je krijgt een geheel nieuwe offerte en rentepercentage. 

Op het moment van schrijven (2025) liggen de hypotheekrentes rond de 3 – 4% (bijvoorbeeld ~3,5% voor 10 jaar vast met NHG). Dat is hoger dan veel mensen de afgelopen jaren gewend waren, maar nog altijd historisch redelijk normaal. Het goede nieuws is dat economen verwachten dat de hypotheekrentes in 2025 stabiel blijven of mogelijk licht dalen, dankzij dalende inflatie en concurrentie tussen banken. Je hoeft dus niet bang te zijn voor een enorme rentestijging op korte termijn, al is niets natuurlijk 100% zeker. 

→ Hypotheekrenteaftrek (het recht om je betaalde rente af te trekken van de belasting) is in principe van toepassing, net als bij elke andere koopwoning. Omdat jij de woning als hoofdverblijf gaat bewonen, kun je (zolang je een annuïtair of lineair aflosschema hebt van maximaal 30 jaar) de hypotheekrente fiscaal aftrekken. Dit geldt alleen als je er zelf woont; zoals gezegd vervalt dat recht als je de woning niet zelf betrekt. 

Belastingen bij familieverkoop: schenkbelasting en overdrachtsbelasting. 

Eerder in dit artikel hebben we het al aangestipt bij de nadelen, maar het is zo belangrijk dat we het hier nog eens duidelijk maken. Koop je de woning voor minder dan de marktwaarde, dan beschouwt de Belastingdienst dat verschil als een schenking. Hierover moet je schenkbelasting betalen. 

Iedereen mag jaarlijks een klein bedrag (€ 6.713 in 2025) belastingvrij ontvangen van zijn ouders, maar bij een huis gaat het al snel om veel grotere bedragen. Bereid je dus voor op die heffing: bijvoorbeeld, een schenking van €100.000 kost een kind €10.000 aan schenkbelasting (10% tarief). Is het verschil heel groot (boven ca. €138.000), dan loopt de schenkbelasting op naar 20% over dat meerdere. 

→ Naast de schenking is er overdrachtsbelasting verschuldigd bij de eigendomsoverdracht. Het algemene tarief is 2% van de koopprijs voor woningen die als hoofdverblijf dienen. Veel kinderen die het ouderlijk huis overnemen, vallen echter in de categorie “starter” op de woningmarkt. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en heb je niet eerder die vrijstelling gebruikt, dan kun je waarschijnlijk gebruikmaken van de startersvrijstelling overdrachtsbelasting: je betaalt dan 0% (geen overdrachtsbelasting dus). 

  • Let op de aanvullende eis: de woning moet jouw hoofdverblijf worden; je moet er zelf gaan wonen (inschrijven op dat adres, niet verhuren). Voldoe je niet aan de voorwaarden (bijvoorbeeld ouder dan 35, of de woning is duurder dan het grensbedrag, of je gaat er niet zelf wonen), dan betaal je 2% overdrachtsbelasting. En nogmaals, bij niet zelf bewonen geldt het hoge tarief van 10,4% (zoals bij een beleggingspand). Zorg dat je hierop anticipeert in je financiële planning. Het kan raadzaam zijn om een deel van je eigen spaargeld achter de hand te houden voor de belastingen en notariskosten, of om dit mee te financieren indien mogelijk.

Hypotheek overnemen van je ouders? Finauta helpt je graag verder

Bij het overnemen van de hypotheek van je ouders komt een hoop kijken. Het is dan ook verstandig om hier deskundig advies bij in te winnen. Als ervaren hypotheekadviseurs kunnen wij van Finauta met je meekijken naar jouw situatie. We beantwoorden al je vragen, rekenen exact voor je uit wat er mogelijk is en welke constructie het beste bij jou past. Lees hier meer over onze werkwijze. Onze adviseurs zorgen ervoor dat alles slim en netjes wordt geregeld, zowel financieel als fiscaal. Zo weet je zeker dat je geen fouten maakt en optimaal profiteert van de mogelijkheden. 

Ben je benieuwd wat in jouw geval de beste aanpak is, of wil je gewoon eens sparren over het idee om het huis van je ouders over te nemen? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op. We staan voor je klaar om je stap voor stap te helpen. Bij Finauta vinden we het belangrijk dat jij met een goed gevoel deze grote stap zet. Samen zorgen we ervoor dat het familiehuis van eigenaar wisselt zonder kopzorgen. 

Vragen
of hulp nodig?

Heb je vragen over jouw financiële situatie? Wil je graag een vrijblijvend gesprek? Vul dan het contactformulier in. Wij nemen zo snel mogelijk contact met je op!

Meer nieuws