Een huis kopen in 2025: welke kosten kun je meefinancieren?

Als je in 2025 een huis koopt, welke kosten mag je dan meefinancieren in je hypotheek? Het korte antwoord: niet veel. Je mag maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Alle extra kosten bovenop de koopprijs moet je dus meestal zelf betalen. Alleen investeringen die de woningwaarde verhogen of je huis energiezuiniger maken, kun je (deels) meefinancieren. Hieronder leggen we uit hoe dit werkt. We bespreken welke kosten onder “kosten koper” vallen, wat je uit eigen zak moet betalen en welke uitgaven wél in de hypotheek kunnen. Zo ga jij goed voorbereid jouw nieuwe huis kopen in 2025!

Hoeveel mag je lenen in 2025?

In 2025 mag je een hypotheek afsluiten tot 100% van de woningwaarde. Dit wordt ook wel de Loan-to-Value (LTV) van 100% genoemd. Met andere woorden: de bank leent je niet meer geld dan het huis volgens de taxateur waard is. Dit is een belangrijke regel, want het betekent dat bijkomende kosten niet automatisch meefinancierbaar zijn. Je moet eigen spaargeld inbrengen voor alles wat boven die 100% van de waarde komt. 

Uitzondering hierbij is extra lenen voor verduurzaming: Ga je je nieuwe huis direct verduurzamen, bijvoorbeeld met zonnepanelen, betere isolatie of een warmtepomp? Dan mag je méér lenen dan 100%. Er is in 2025 extra leenruimte tot maximaal 106% van de woningwaarde speciaal voor energiebesparende maatregelen. Wel moet dat extra geld aantoonbaar in het huis gestoken worden voor verduurzaming. Je hypotheekverstrekker zal dit controleren (bijv. via facturen of een bouwdepot voor de verbouwing).

→ Voorbeeld: Je koopt een woning met een getaxeerde waarde van € 300.000. Normaal zou je maximaal € 300.000 mogen lenen (100%). Maar je wilt € 15.000 uitgeven aan het plaatsen van zonnepanelen en een nieuwe hr-ketel. In dat geval kun je tot € 318.000 lenen (106% van 300k). Die extra € 18.000 is dan bedoeld voor de energiebesparende investeringen. Dit bedrag wordt bijvoorbeeld in een bouwdepot gezet en vrijgegeven zodra jij de zonnepanelen en ketel laat installeren. (Let op: Sinds 2024 kun je (afhankelijk van het energielabel van de woning) je hypotheek verhogen zonder dat hiervoor een extra inkomenstoets nodig is. Hoe beter het energielabel, hoe meer extra leencapaciteit je krijgt. Dit is ook in 2025 nog steeds zo. Bijvoorbeeld: bij label A of B kun je al snel enkele duizenden euro’s extra lenen, zónder dat je daarvoor aan de inkomenseisen hoeft te voldoen. De precieze bedragen verschillen per label, en je adviseur kan precies berekenen wat dit voor jouw situatie betekent.)

Let op bij extra lenen voor verduurzaming: 

106% is het absolute maximum. In de praktijk kun je nooit méér lenen dan je inkomen toelaat, ook niet met verduurzaming. De extra leenruimte voor energiemaatregelen komt dus bovenop wat je op basis van je salaris maximaal kunt lenen, tot aan die 106%-grens. Bovendien geldt die 106% als totale hypotheek inclusief verduurzaming, niet daarbovenop.

Kosten koper: welke kosten betaal je zelf in 2025?

Bij het kopen van een huis komt meer kijken dan alleen de koopsom. Er zijn allerlei eenmalige extra kosten – samen noemen we die de kosten koper (k.k.). Hieronder vallen kosten om eigenaar van de woning te worden en de hypotheek te regelen. Omdat je slechts 100% van de woningwaarde mag lenen, kun je deze kosten koper in principe niet meefinancieren. Je zult hiervoor eigen geld moeten gebruiken. Het is daarom belangrijk om naast je budget voor de aankoop ook genoeg spaargeld te hebben voor deze bijkomende kosten.

Typische kosten koper (bijkomende kosten) in 2025 zijn onder andere:

Overdrachtsbelasting: 

2% van de aankoopprijs voor een bestaande woning die je zelf gaat bewonen. Goed nieuws voor starters: ben je tussen 18 en 34 jaar en koop je voor het eerst een huis, dan betaal je géén overdrachtsbelasting (0%) mits de woning niet duurder is dan € 525.000. Koop je samen met een partner en voldoet één van jullie niet aan die voorwaarden (bijvoorbeeld ouder dan 35), dan betaalt die persoon wel zijn/haar deel van de 2%. En let op: is de koopprijs ook maar € 1 boven € 525.000, dan vervalt de startersvrijstelling volledig en betaal je over de hele koopprijs 2%. Bij nieuwbouw betaal je overigens geen overdrachtsbelasting (nieuwbouwhuizen worden vaak vrij op naam aangeboden).

Notariskosten: 

De notaris maakt twee aktes op: een leveringsakte (om het eigendom officieel over te dragen) en een hypotheekakte (om de hypotheek in te schrijven). Reken op circa € 1.000 tot € 1.500 voor beide aktes samen. Tarieven verschillen per notaris; het loont om te vergelijken. Hier adviseren wij je graag over. 

Taxatiekosten: 

Voor de hypotheek moet een onafhankelijke taxateur de marktwaarde van het huis bepalen. Een taxatierapport kost grofweg € 400 tot € 900 voor een gemiddelde woning. Bij nieuwbouw is vaak een taxatie niet nodig als je koopt van de projectontwikkelaar (de taxatiewaarde is dan gelijk aan de koopsom/aanneemsom).

Hypotheekadvies en bemiddeling: 

Tenzij je alles zelf regelt, schakel je een hypotheekadviseur in om je te adviseren en de hypotheekaanvraag te verzorgen. Dit kost gemiddeld tussen € 1.500 en € 3.000 aan advies- en afhandelingskosten. Dit bedrag betaal je meestal aan je adviseur of tussenpersoon. Wil je precies weten wat je kwijt bent aan hypotheekadvies? Vul dan ons contactformulier in.  Het eerste oriëntatiegesprek is op onze kosten! 

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) premie: 

Kies je voor een hypotheek met NHG (tot aankoopwaarde € 450.000 in 2025), dan betaal je eenmalig 0,4% van de hypotheek als borgtochtprovisie. Voor een lening van bijvoorbeeld € 300.000 is dat € 1.200. Dit bedrag wordt vaak via de notaris afgedragen aan de NHG. (NHG kan je rentevoordeel en extra zekerheid opleveren, omdat de geldverstrekker minder risico loopt.)

Eventuele makelaarskosten: 

Heb je een aankoopmakelaar ingeschakeld die je helpt bij de huizenjacht en onderhandelingen? Dan betaal je die ook nog. Vaak rekent een aankoopmakelaar een courtage van ca. 1% (of een vast bedrag) van de koopsom, maar dit varieert. Deze kosten zijn niet verplicht (je kunt ook zonder makelaar kopen), maar als je ze maakt horen ze wél tot de “kosten koper” in brede zin.

Overige kosten: 

Denk aan een bouwkundige keuring (€ 300 – € 600) als je zekerheid wilt over de staat van de woning, of een bankgarantie voor de 10% aanbetaling (meestal ~1% van dat bedrag als fee, dus een paar honderd euro). Deze zijn situatieafhankelijk: niet iedereen maakt deze kosten, maar het zijn goed om rekening mee te houden.

Zoals je ziet kunnen de kosten koper behoorlijk oplopen. Gemiddeld is het totaal aan bijkomende kosten zo’n 4% tot 6% van de woningprijs volgens ABN Amro. Bij een huis van €400.000 heb je dus al gauw € 16.000 – € 24.000 aan eigen geld nodig, bovenop de hypotheek voor het huis zelf. Ben je starter onder de 35 en betaal je geen overdrachtsbelasting? Dan zit je aan de onderkant van die range (rond 3% – 4%). Heb je wél 2% overdrachtsbelasting én bijvoorbeeld een makelaar en NHG, dan kom je richting 6%.

Nieuwbouwwoning kopen en kosten meefinancieren?

Nieuwbouwwoning? Die wordt meestal vrij op naam (v.o.n.) verkocht. Vrij op naam betekent dat een deel van de kosten al in de prijs is verdisconteerd of door de verkoper wordt betaald, zoals de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de levering. Als koper van nieuwbouw betaal je dus géén overdrachtsbelasting en vaak lagere notariskosten. Je hebt bij nieuwbouw wél kosten voor je hypotheek (advies, akte, taxatie van de grond/nieuwbouw etc.). In totaal zijn de bijkomende kosten bij nieuwbouw veel lager: denk aan ongeveer 2% à 3% van de koop-/aanneemsom. Dit is een stuk vriendelijker dan bij bestaande bouw. Koop je een bestaande woning? Houd rekening met flink meer eigen geld voor de k.k. dan bij een nieuwbouwhuis.

• Tip, fiscale meevaller: Sommige kosten koper zijn éénmalig aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Dit verzacht de pijn een beetje. Aftrekbaar zijn onder meer de advies- en bemiddelingskosten, de taxatiekosten (als deze voor de hypotheek nodig waren), de notariskosten voor de hypotheekakte en de NHG-premie. Niet aftrekbaar zijn o.a. de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de eigendomsakte, kosten van de aankoopmakelaar, en de bouwkundigekeuring. 

→ Bewaar alle facturen dus goed; je kunt deze posten eenmaal opvoeren bij je belastingaangifte (onder “aftrek eigenwoningkosten”). Zo krijg je later een deel van deze kosten terug van de Belastingdienst. 

Kun je verbouwingskosten meefinancieren?

Wat als je een huis koopt dat je wilt verbouwen? Bijvoorbeeld de keuken moderniseren of een uitbouw plaatsen. Goed nieuws: verbouwingskosten kun je vaak (deels) meefinancieren in de hypotheek. Maar alleen als de verbouwing ook daadwerkelijk de marktwaarde van de woning verhoogt. De bank leent je immers geen geld voor iets wat geen onderpandwaarde heeft.

Lees ook: Verbouwing meefinancieren in hypotheek 2025: ja het kan! 

Hoe werkt dit in praktijk? 

Bij het aanvragen van je hypotheek kun je de taxateur laten inschatten wat de waarde van de woning ná verbouwing zal zijn. In het taxatierapport komen dan twee waarden te staan: de huidige waarde en de verwachte waarde na renovatie. De bank neemt dan meestal de toekomstige waarde als basis voor je maximale hypotheek (tot 100% daarvan, of 106% als er verduurzaming in de verbouwing zit). Op die manier kun je een deel van de verbouwing meefinancieren, namelijk tot het bedrag dat de woning door de verbouwing in waarde stijgt.

→ Voorbeeld: Stel, je koopt een huis voor € 300.000. Je hebt plannen om voor € 30.000 aan verbouwingen te doen (bijv. een nieuwe badkamer en keuken). De taxateur verwacht dat deze verbouwing de woningwaarde zal verhogen naar € 318.000. Dat is € 18.000 hoger dan de oorspronkelijke waarde. Je maximale hypotheek bedraagt dan € 318.000 (100% van de nieuwe waarde). Hiervan is € 300.000 bestemd voor de aankoop zelf en € 18.000 voor de verbouwing. De resterende € 12.000 van de verbouwingskosten moet je uit eigen zak betalen of op een andere manier financieren.

• In dit voorbeeld kun je 60% van de verbouwing lenen, omdat de waarde ook met 60% van de kosten stijgt. Dit is vrij typisch: veel verbouwingen leveren minder waardestijging op dan ze kosten. Niet alle verbouwingen zijn gelijk: sommige upgrades zijn waardevaste verbeteringen (bijvoorbeeld een uitbouw, dakkapel, energiebesparende maatregelen). Deze vergroten het woonoppervlak of de kwaliteit van de woning structureel, en kun je vaak voor een groot deel meefinancieren. Andere verbouwingen zijn minder waardevast omdat ze smaakafhankelijk zijn of na verloop van tijd vervangen moeten worden (bijv. een luxe keuken of jacuzzi). Die laatste categorie kun je meestal maar gedeeltelijk financieren; het restant moet je zelf bijleggen.

Hoe zit het met een bouwdepot? 

Het geleende bedrag voor de verbouwing wordt door de bank apart gezet in een bouwdepot. Van daaruit betaal je de rekeningen van de aannemer of materiaalkosten. Je hypotheeklasten beginnen al meteen over het volledige bedrag (aankoop + verbouwing). Tegelijk krijg je meestal een kleine depotrentevergoeding over het geld dat nog niet is uitgegeven. Die depotrente is vaak gelijk aan je hypotheekrente en wordt verrekend met je maandlast. 

→ Uniek gevolg daarvan: als je een deel van je hypotheek gebruikt om (tijdelijk) de verbouwingskosten te parkeren, betaal je daarover rente die niet fiscaal aftrekbaar is. Waarom niet? Omdat je rente mag aftrekken voor het deel van de lening dat is gebruikt voor aankoop of verbetering van de eigen woning. Geld dat (nog) op de bouwdepot staat, is officieel nog niet in de woning gestoken. De rente daarop is daarom niet aftrekbaar. Dit is iets om rekening mee te houden: financier alleen een verbouwing als je dat nodig vindt, en los eventueel overschot uit het bouwdepot zo snel mogelijk af als de klus klaar is.

Extra lenen voor energiebesparing

We noemden het al kort: voor energiezuinig maken van je huis biedt de regelgeving extra ruimte. In 2025 mag je tot 106% van de woningwaarde lenen als dat extra geld wordt gebruikt voor energiebesparende investeringen. Dit is een belangrijke stimulans van de overheid om huizen duurzamer te maken. Wat valt hieronder? Bijvoorbeeld: 

• zonnepanelen 
• HR++ glas 
• spouwmuurisolatie
• vloerisolatie 
• warmtepomp 
• zonneboiler 
• of een combinatie van dit alles. 

Hoe werkt dit precies? 

Stel je koopt in 2025 een huis met energielabel C, D, E of lager. Dan heb je vaak allerlei verduurzamingsmaatregelen op je wensenlijst. De bank mag jou extra leenruimte geven speciaal voor die maatregelen. Afhankelijk van het huidige energielabel van de woning krijg je een maximaal bedrag extra.

→ Bijvoorbeeld: bij een woning met label E, F of G kun je tot € 20.000 extra lenen voor energiebesparende voorzieningen; bij label C of D is dat tot € 15.000, en bij A of B rond € 10.000. Hoe slechter het label, hoe meer er immers te verbeteren valt. Deze extra hypotheekruimte komt beschikbaar bovenop de normale 100%-grens, maar alleen voor verduurzaming. Vaak wordt ook hier met een bouwdepot gewerkt: je reserveert het bedrag en declareert de kosten van isolatie, panelen etc. zodat de bank kan controleren dat je het daadwerkelijk daaraan uitgeeft. 

NHG Energiebespaarbudget: 

Als je een hypotheek met NHG afsluit, kun je gebruikmaken van het Energiebespaarbudget. Dat betekent dat je die extra 6% kunt meefinancieren zónder dat je vooraf alle maatregelen exact hoeft te plannen. Je reserveert als het ware een potje binnen je hypotheek voor duurzaamheid. Dit is handig als je wel wéét dat je wilt gaan verduurzamen, maar nog offertes moet verzamelen of keuzes moet maken. Je hoeft dan niet meteen bij hypotheekaanvraag alles rond te hebben, zolang het geld uiteindelijk maar aantoonbaar naar erkende energiebesparende maatregelen gaat. 

Overigens hanteren niet-NHG geldverstrekkers vaak vergelijkbare mogelijkheden om tot 106% te lenen voor verduurzaming. Maar niet elke bank doet dit even soepeltjes. Het is slim om dit met je hypotheekadviseur te bespreken. Een onafhankelijke adviseur (zoals Finauta!) weet precies welke banken coulant zijn met extra lenen voor energie en welke meer voorwaarden stellen.

Zie ook: Klimaatlabel voor huizen

Kun je overbieden meefinancieren?

In de huidige markt gebeurt het vaak: je biedt over de vraagprijs om een huis te bemachtigen. Maar kun je zo’n overbieding meefinancieren in de hypotheek? Ja, dat kan. Mits de taxatiewaarde dit ondersteunt. De bank kijkt namelijk naar de laagste van koopprijs of taxatiewaarde bij het bepalen van die 100%-grens. Als jij € 20.000 hoger biedt dan de vraagprijs, zal de taxateur moeten bevestigen dat het huis dat hogere bedrag écht waard is op de markt. 

Gelukkig volgen taxateurs de markt vrij nauwkeurig. In praktijk komt de taxatiewaarde vaak in de buurt van de prijs die is betaald, zolang je niet extreem veel overbiedt. Zeker in een populaire buurt: als meerdere mensen bereid waren € 320.000 te betalen voor een huis met vraagprijs € 300.000, dan is de marktwaarde blijkbaar ook rond die € 320.000. Het gebeurt daarom regelmatig dat ook een overbieding volledig meegefinancierd kan worden.

→ Maar pas op: er is geen garantie. Overbieden zonder eigen geld blijft riskant. Voorbeeld: een huis stond te koop voor €300.000. Jij biedt €320.000 en wint de bieding. Komt de taxateur echter uit op een waarde van bijvoorbeeld €310.000, dan kun je maximaal €310.000 lenen. Je overbieding van €10.000 (het verschil tussen €320k en de getaxeerde €310k) moet je dan toch zelf bijleggen aan eigen geld. Als de taxatie helemaal niet in de buurt komt (stel hij blijft hangen op de oorspronkelijke €300k), dan zou je zelfs €20.000 zelf moeten financieren. 

Tip van Finauta bij overbieden meefinancieren: 

Ben je van plan om overbieden mee te financieren? Maak je bod dan “onder voorbehoud van financiering”, zeker als je (fors) overbiedt en niet zeker weet of je dat verschil zelf kunt betalen. Dat voorbehoud geeft je het recht de koop te ontbinden als de bank de hypotheek niet rond krijgt voor het bodbedrag. Zo voorkom je dat je in het ergste geval 10% van de koopprijs als boete moet betalen én zonder huis zit. Een andere slimme zet kan zijn om een taxatie vooraf of een waardebepaling via je aankoopmakelaar te doen. Dan weet je of jouw hoge bod realistisch is. 

→ Sommige banken vs. andere banken bij overbieden meefinancieren: 

Niet iedere geldverstrekker hanteert exact dezelfde benadering bij overbieden. De meeste grote banken zijn strikt: 100% van taxatiewaarde, punt. Sommige (vaak via onafhankelijke adviseurs) denken iets flexibeler mee als de taxatie hoger is dan de koopprijs. Er zijn gevallen waar een huis bewust wat lager wordt aangeboden en de taxateur uiteindelijk op een hogere marktwaarde uitkomt. Zo ontstaat er ruimte om kosten of een deel van de overbieding mee te financieren. Een ervaren hypotheekadviseur van Finauta kent de speelruimte bij diverse banken en kan jou helpen hier optimaal gebruik van te maken, zonder grenzen te overschrijden. Neem hiervoor gerust contact met ons op. 

Meer weten over een huis kopen en kosten meefinancieren in 2025?

Bij Finauta begrijpen we dat en denken we graag met je mee. Onze onafhankelijke hypotheekadviseurs kunnen precies voor je uitrekenen wat je maximaal kunt lenen en welke kosten je wel of niet kunt meefinancieren. 

Maak gerust een afspraak voor een kosteloos en vrijblijvend gesprek met een van onze adviseurs. In zo’n eerste oriënterend gesprek (gratis) brengen we jouw situatie in kaart en beantwoorden we al je vragen. Je kunt ons zowel online (videogesprek) als op kantoor spreken, net wat jij prettig vindt. Besluit je daarna om met ons verder te gaan, dan begeleiden we je van a tot z bij het regelen van de beste hypotheek voor jouw nieuwe huis.